司法書士 大山　真 事務所 公式ブログ

こんにちは

事務所そのものは、年末年始（2025年1月5日まで）は、新規の業務の受付をお休みをいただいておりますが、業務そのものは、継続しています。

ふと、人生の先輩から、不動産登記の申請方法について、問い合わせがあり、調べたこともあるので、この記事に認めることとしました。

内容は、数字相続が開始し、最終的に不動産の所有権は、単有に帰属したというものでした。一次二次相続の段階で、遺産の分割協議をした事実はなく、相続の都度、その相続不動産の所有権の帰属を決める前に、次の相続が開始してしまい、最終的に、唯一の相続人が所有権を取得したというものです。

各次の相続に対する遺産分割協議の有無の事実

数次相続の事案でも、各次における遺産分割協議があった事実があれば、遺産の分割協議に基づいた登記申請をすることができます。

例えば、１次相続の段階で、今日の唯一の相続人が協議により取得した事実があれば、１次相続で、被相続人名義から唯一の相続人が所有権を取得することとなります。当時の遺産分割協議書および印鑑証明書が現存すればそれらの書面を登記申請で、利用することができます。ただ遺産の分割について協議をするのか、または他の共同相続人から相続分を譲渡により取得するのか、その行為は要式行為というものはなく、その方法は、柔軟に解釈されています。もっとも登記申請の段階では、書面によって証明されなければなりませんし、結果的に、権利を手放される共同相続人の意思表示を担保するため、いわゆる実印で押印し、印鑑証明書を添付する必要があります。

消極と解された事案

私が、開業登録した当時は、問題はないという認識でいた手法でしたが、今日においては、消極と解されている事案があります。

いわゆる一人っ子における父母の一方（一次被相続人）につき相続が開始し、所有権の帰属を決める前に、父母の他方についても相続が開始した事案です。この事案について、一人っ子は、１次相続した相続人の地位と２次相続により取得した権利に基づき１次相続した父母の他方の地位に基づいて、いわゆる一人遺産分割協議をした事実に基づき、不動産登記の申請をしたのですが、登記所は、その事実を消極と解し、不受理としました。確かに、法令上杓子定規に考えると問題ないように思われますが、この事案の判決（平成26年3月13日東京地裁）によると、一旦一次相続人の法定相続分に基づいて所有権が帰属し、2次相続した段階で、相続不動産は、単有に帰属する以上、協議する余地は存在しないと事実を認定せざるを得ず、消極と解されたようです。当時は、租税特別措置法第84条の2の3第1項の存在もせず、事実が存在していなかったことによって、登記申請件数を２件とせざるを得ず、登録免許税も２件併せると一件で登記申請できた場合と比較すると1.5倍に課税されるため、相続人間の事情で以って、登録免許税の課税について、不公平感が生じるように思えなくもないと感じます。

過去の事実を証明する

では、過去の事実を証明した書面に基づき、相続登記の申請をした場合は、受理されるのでしょうか。

特別に権利を既に受けている（特別受益な）のだから、相続不動産の権利には及ばない場合、その特別受益者自らが、その事実を証明し実印で押印し、印鑑証明書を添付した書面を併せて登記申請をした場合、受理されます。このことと遺産の分割協議はなされているが書面等の形式が調ってはいなかった場合であれば、その過去の事実を２次相続した相続人が証明し（実印で押印し、印鑑証明書を添付し）た書面を添付すれば、登記申請は受理されると解されています。

最終次よりも前に協議、相続分譲渡がなかった場合は？

では、遺産の分割協議に形式はないと記しましたが、事実そのものがなかった場合は、どうするのでしょうか。この事案の場合、法定相続分に基づき１次相続、２次相続を登記申請するほかありません。ただ先に記した平成26年、平成28年当時とは事情が違っており、平成30年に新設された租税特別措置法第84条の2の3の適用を受け、登録免許税を課税総額は、１件の相続登記申請と同額となりました。この租税特別措置法第84条の2の3の適用ですが、共同相続人の一部に申請時に既に相続が開始していて、その死者名義として共同相続人として持分を取得する相続登記については、適用を受けることができ、存命する相続人が取得する持分に対し、課税納税の必要がありますが、死者名義で受ける持分の範囲で、免税の対象となります。

免税には、(一応)期限がある

この租税特別措置法第84条の2の3は、令和7年3月31日まで、となっています（令和6年12月28日現在）。もっとも、所有者不在土地の解消に目処がつくか、もしくは相続登記申請の義務化の周知が徹底され、数字相続による登記申請事案が減少し、この免税制度についても目的を一定程度果たしたことが言えるまで、延長し、継続されるものと思われます。

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こんにちは、今回は、会社法第346条を見ようと思います。

単に会社法の条数を取り上げても分かりづらいと思うので、具体的なことを以下に記します。

役員が辞任または任期満了により退任したことによって、対象となっている会社の役員構成が法令定款規定の員数を欠けてしまう場合、その退任した役員は、なお権利義務を有する。ということです。

分かりづらいでしょうか？

では、もっと具体的に記します。

定款の記載に取締役の員数を３名と規定している会社について、在任中の取締役の一人が、辞任もしくは任期満了退任した場合、当該会社の在任中の取締役は２名しかおらず、３名を下回っています。この場合、辞任もしくは任期満了退任した取締役は、後任者が就任するまで、（端的に言うと）職務を継続し、職務に基づいてした委任に準じる行為について会社から報酬を得る権利を有し、会社に対する業務執行について善良なる管理者の注意義務を負います。すなわち、後任者が就任するまで、引き続き取締役として業務を執行する義務を負うし、業務を執行したことに伴う報酬を得る権利を得るのです。

条文を見ていると、ふと内閣総辞職から新しい内閣総理大臣が就任し、組閣するまで、引き続き前内閣総理大臣をはじめ、各前閣僚も業務執行を継続することと変わらないなぁと思います。

後釜が現れるまで職務を投げ出せない

先にも記しましたが、後任者が就任するまでは、会社との関係では、引き続き仕事をしなければいけない、投げ出せないということなのです。単に、重任の手続きを忘れているのも問題ですが、役員間の権力闘争の挙句に、会社を立ち去ったが、登記が残っている場合や辞任を受理したはずなのに、会社（正確に言うと、後任の代表取締役が、取締役補充の手続、登記申請手続きをせずに、登記上、未だに役員として残ってしまっている場合など、問題となりますが、このことは、別の機会に記そうと思います。

単に重任手続を遺漏し、任期が満了したが、別の後任者が就任することもなく、先の在任中の取締役全員が再任されたときは、どうなるのだろうか？

このこと、あまり好ましくはありませんが、よくあることです。特に取締役会がない株式会社は、大抵の任期は約10年としていることが大多数で、任期が満了していることも忘れ、そのまま業務執行を継続しているという事案が多く見られます。

実体上は退任しているが、業務執行の権限は行わなければならないため、外部からは登記簿を見ない限り、その事実は気がつくことはありません。

登記簿上の記載はどうなるのか？

当職は、司法書士なので、登記のことに触れましょう。登記簿上は、任期満了となる日（定時株主総会終結日）でもって「退任」、後日、取締役として事実上の再任された「就任日」でもって役員として登記されます。このことを裏返すように表現すると、「重任」という文言は、使うことができません。実体上、任期が満了しているからです。よって「退任」と「就任」の文言を使わざるを得ないのです。なお重任ですが、任期に間をおかずに再任する場合に用いられる文言であることを付言します。

こうしてみると、「単に重任手続を遺漏し、任期が満了したが、別の後任者が就任することもなく、先の在任中の取締役全員が再任されたとき」は、「退任」と「就任」という文言が並び、その日付も退任日と就任日が開いてしまうため、一見、役員が誰もいなかった、不在だった期間が存在すると思われるかもしれません。もしも行政上の許認可申請が控えていたときはどうするの？と思ってしまうかもしれません。それでも、登記簿上一見誰もいなかったのに業務執行をしているとはどういうことなんだと思ってしまうかもしれませんが、会社法第346条の存在があるので、一義的に実体上、好ましくはありませんが、通常業務の範囲内であれば、問題なく、業務執行を行えますし、登記簿上役員の在任期間について空いてしまっても、問題はありません。ただし…

登記は役員の態度も反映する

役員の改選手続を懈怠したこと、登記申請手続の通常の会社と比べて懈怠してしまったことは、登記簿上、直接その旨は記されませんが、役員の就退任日、登記日付をよく見て、読み取ることができる（金融機関の融資決済責任者等の）人が見ると、その事情を読み取ることができるし、登記は、削除はできないので、そのまま記録が残り続けるので、留意が必要です。

登記簿をしっかり見ることができない他士業先生もいらっしゃるようです

このこと、司法書士では常識なのですが、一部の行政書士の先生が、血相を変えて、「許認可申請手続ができない。」とクライアントに言って、「（実体上とは違った、謂わば不実の）重任登記にし直してもらってください！。」と顧客様に言い放った方もいらっしゃようです。

私自身の拙い実務経験から言うと、他の行政書士の先生からは、役員変更の登記が懈怠した結果、事実上の再任の登記であったとしても、許認可申請には問題ないとの回答をもらうことがありました。多分前者の先生は、許認可申請について不慣れだったのだと思います。

金融機関の融資責任者の方にも、扱う事案のほとんどは、生真面目な会社法人が多いようで、あまり質問はありませんでしたが、やはり、同じような質問をされた方もいらっしゃいました。

役員変更登記申請は忘れずに！

最近の株式会社は、取締役会がなく、役員の任期も、会社法の規定のぎりぎりである約10年が大多数であり、当事者の会社代表者もすっかり忘れていることが、多くあります。特に、役員の増減もなく、資本金の操作もしていない、事業の目的の拡大もなく、日々の業務だけを生真面目に対応されている会社ほど、陥りがちなようです。設立当初、任期のことを話をして、自社の成長を潜在的に前向きに考えて、10年よりも短く設定する会社もありますが、日々の業務に追われ、役員の増員もすることなく、当初定款には、その任期を10年よりは短く設定していたことも遺漏し、設立して10年後の事実上の決算手続を税理士事務所で完了時に、顧問税理士から指摘されたという事案もあるようです。ご留意いただきたいものです

会社役員変更登記申請の相談を承ります
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TEL: 047-446-3357

こんにちは、今回は、「登記名義を変える。」ことと、相談される前の留意事項について、記します。

不動産取引関係者は、「移転」「設定」「抹消」「名変」「住所変更」と具体的な言葉を用いることに対し、一般の方は、「名義を変える」という言葉を多用します。

そもそも「名義を変える。」とは

広義に考えれば、おっしゃっていることは、間違いではないのですが、所有者の名前が変わることも「名義が変わった」と捉えることもできますし、所有者が変わった場合でも「名義が変わった」と捉えることができ、判然としないため、単に「名義を変える」という文言は、使いません。

それから名義を変える変えると言っても、原因によって適応する登録免許税額が変わり費用も変わります。

登記相談対応で苦慮する事案

「名義を変える、名義を変える。」と言って、相談に時折来所される方がいらっしゃいますが、この手の相談の切り口では、具体性に欠け、一般論について話をするだけで終了することが多いものです。

名義を変えると言っても、所有者が替わったから名義を変えたいという相談のようですが、替わった原因が判然としないどころか、まだ決めかねているという事案もあります。

有償譲渡である「売買」なのか無償譲渡である「贈与」なのか、相談を受けていると、そのことでさえもはっきり答えられない方が時折いらっしゃいます。そうするともはや費用報酬について、具体的にお話しすることはできない事案となります。

せめて「（登記）名義を「売買（または贈与）」によって、何某に譲りたいのだが」と決めていただいた上で、相談されることをオススメします。

不動産の登記について相談を承ります
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こんにちは、「登記申請は、年内までに。」とタイトルをつけましたが、不動産登記では、特に大事なことです。

なぜなら、固定資産税・都市計画税の納税義務者について、1月1日の所有権登記名義人を名宛人とするためです。

相続手続そのものは、終了しているけど、不動産の登記だけはしていない場合は、特に要注意です。

再来年ではなく来年4月から留意が必要

やや早いかもしれませんが、再来年(2024年）４月には、相続登記も義務化されます。した。今年2024（令和６）年4月１日よりも前に開始している相続についても、登記申請は義務化され、施行から３年間放置すると、過料の制裁を受ける事案となってしまうため、なおのこと、留意が必要になりました。

受遺・協議により取得しても放置したら、対抗できない

また決まったこととはいえ、登記申請手続をされていない方は、法定相続分よりも超えた部分の権利の取得分は、その増加した相続分について譲渡され登記されてしまうと、第三者に対応できないこととなります。このことも、民法の改正があり、来年(2023年)４月１日より、法令が施行されるため、遺言により、貰い受けた（受贈）、遺産分割により取得したと、相続人間では、権利関係を決めていても、対外的には、通用しない場合もあり得ます。

ぜひお問い合わせを

先に記したとおり、特に不動産の登記の申請は、早めになさった方が良いことは、間違いありません。

おそらく、すぐに登記の申請をなさらなかったことに、いくつかの理由が考えられますが、費用はどれくらいかかるのだろうか？という疑問をお持ちになっているのかもしれません。

概算で

画一的に、いくらとは、申し上げられませんが、白井市冨士地区で、現役時代はお勤めなさっておられた方が亡くなられ、相続財産は自宅の不動産および預貯金のみ、相続人は、生存配偶者および預かり知っている子でかつ相談前の段階で口約束では、合意が調っているのであれば、総額20万円は超えないと想定されます。

もっとも遺産となる不動産が幾つもある、相続人について、相談者が認識していたとは違った与り知らない方が存在する、そもそも相続人間で、合意形成ができない。そうなると、上記の想定額を上回る可能性は大きいと言えますし、登記申請手続のみならず、家庭裁判所に対する手続が必要になることも想定されます。

まずは、電話で、相談の予約をしていただいて、面談日に、持参された資料を拝見しながら、費用見積もり、手続の方針について、お話できればと思っています。

相続手続の概要は、当事務所公式Webページでも公開しています。ぜひ、ご覧ください。

司法書士 大山　真 事務所
TEL: 047-446-3357
事務所： 〒270-1432 千葉県白井市冨士185番地の21

※2022年12月14日に投稿したものを、校正し、再掲しました。