カテゴリー: 民事信託・遺言・後見・相続

こんにちは

事務所そのものは、年末年始（2025年1月5日まで）は、新規の業務の受付をお休みをいただいておりますが、業務そのものは、継続しています。

ふと、人生の先輩から、不動産登記の申請方法について、問い合わせがあり、調べたこともあるので、この記事に認めることとしました。

内容は、数字相続が開始し、最終的に不動産の所有権は、単有に帰属したというものでした。一次二次相続の段階で、遺産の分割協議をした事実はなく、相続の都度、その相続不動産の所有権の帰属を決める前に、次の相続が開始してしまい、最終的に、唯一の相続人が所有権を取得したというものです。

各次の相続に対する遺産分割協議の有無の事実

数次相続の事案でも、各次における遺産分割協議があった事実があれば、遺産の分割協議に基づいた登記申請をすることができます。

例えば、１次相続の段階で、今日の唯一の相続人が協議により取得した事実があれば、１次相続で、被相続人名義から唯一の相続人が所有権を取得することとなります。当時の遺産分割協議書および印鑑証明書が現存すればそれらの書面を登記申請で、利用することができます。ただ遺産の分割について協議をするのか、または他の共同相続人から相続分を譲渡により取得するのか、その行為は要式行為というものはなく、その方法は、柔軟に解釈されています。もっとも登記申請の段階では、書面によって証明されなければなりませんし、結果的に、権利を手放される共同相続人の意思表示を担保するため、いわゆる実印で押印し、印鑑証明書を添付する必要があります。

消極と解された事案

私が、開業登録した当時は、問題はないという認識でいた手法でしたが、今日においては、消極と解されている事案があります。

いわゆる一人っ子における父母の一方（一次被相続人）につき相続が開始し、所有権の帰属を決める前に、父母の他方についても相続が開始した事案です。この事案について、一人っ子は、１次相続した相続人の地位と２次相続により取得した権利に基づき１次相続した父母の他方の地位に基づいて、いわゆる一人遺産分割協議をした事実に基づき、不動産登記の申請をしたのですが、登記所は、その事実を消極と解し、不受理としました。確かに、法令上杓子定規に考えると問題ないように思われますが、この事案の判決（平成26年3月13日東京地裁）によると、一旦一次相続人の法定相続分に基づいて所有権が帰属し、2次相続した段階で、相続不動産は、単有に帰属する以上、協議する余地は存在しないと事実を認定せざるを得ず、消極と解されたようです。当時は、租税特別措置法第84条の2の3第1項の存在もせず、事実が存在していなかったことによって、登記申請件数を２件とせざるを得ず、登録免許税も２件併せると一件で登記申請できた場合と比較すると1.5倍に課税されるため、相続人間の事情で以って、登録免許税の課税について、不公平感が生じるように思えなくもないと感じます。

過去の事実を証明する

では、過去の事実を証明した書面に基づき、相続登記の申請をした場合は、受理されるのでしょうか。

特別に権利を既に受けている（特別受益な）のだから、相続不動産の権利には及ばない場合、その特別受益者自らが、その事実を証明し実印で押印し、印鑑証明書を添付した書面を併せて登記申請をした場合、受理されます。このことと遺産の分割協議はなされているが書面等の形式が調ってはいなかった場合であれば、その過去の事実を２次相続した相続人が証明し（実印で押印し、印鑑証明書を添付し）た書面を添付すれば、登記申請は受理されると解されています。

最終次よりも前に協議、相続分譲渡がなかった場合は？

では、遺産の分割協議に形式はないと記しましたが、事実そのものがなかった場合は、どうするのでしょうか。この事案の場合、法定相続分に基づき１次相続、２次相続を登記申請するほかありません。ただ先に記した平成26年、平成28年当時とは事情が違っており、平成30年に新設された租税特別措置法第84条の2の3の適用を受け、登録免許税を課税総額は、１件の相続登記申請と同額となりました。この租税特別措置法第84条の2の3の適用ですが、共同相続人の一部に申請時に既に相続が開始していて、その死者名義として共同相続人として持分を取得する相続登記については、適用を受けることができ、存命する相続人が取得する持分に対し、課税納税の必要がありますが、死者名義で受ける持分の範囲で、免税の対象となります。

免税には、(一応)期限がある

この租税特別措置法第84条の2の3は、令和7年3月31日まで、となっています（令和6年12月28日現在）。もっとも、所有者不在土地の解消に目処がつくか、もしくは相続登記申請の義務化の周知が徹底され、数字相続による登記申請事案が減少し、この免税制度についても目的を一定程度果たしたことが言えるまで、延長し、継続されるものと思われます。

相続に関する相談を承ります
司法書士 大山　真 事務所
TEL: 047-446-3357
事務所：〒270-1432 千葉県白井市冨士185番地の21

こんにちは、「登記申請は、年内までに。」とタイトルをつけましたが、不動産登記では、特に大事なことです。

なぜなら、固定資産税・都市計画税の納税義務者について、1月1日の所有権登記名義人を名宛人とするためです。

相続手続そのものは、終了しているけど、不動産の登記だけはしていない場合は、特に要注意です。

再来年ではなく来年4月から留意が必要

やや早いかもしれませんが、再来年(2024年）４月には、相続登記も義務化されます。した。今年2024（令和６）年4月１日よりも前に開始している相続についても、登記申請は義務化され、施行から３年間放置すると、過料の制裁を受ける事案となってしまうため、なおのこと、留意が必要になりました。

受遺・協議により取得しても放置したら、対抗できない

また決まったこととはいえ、登記申請手続をされていない方は、法定相続分よりも超えた部分の権利の取得分は、その増加した相続分について譲渡され登記されてしまうと、第三者に対応できないこととなります。このことも、民法の改正があり、来年(2023年)４月１日より、法令が施行されるため、遺言により、貰い受けた（受贈）、遺産分割により取得したと、相続人間では、権利関係を決めていても、対外的には、通用しない場合もあり得ます。

ぜひお問い合わせを

先に記したとおり、特に不動産の登記の申請は、早めになさった方が良いことは、間違いありません。

おそらく、すぐに登記の申請をなさらなかったことに、いくつかの理由が考えられますが、費用はどれくらいかかるのだろうか？という疑問をお持ちになっているのかもしれません。

概算で

画一的に、いくらとは、申し上げられませんが、白井市冨士地区で、現役時代はお勤めなさっておられた方が亡くなられ、相続財産は自宅の不動産および預貯金のみ、相続人は、生存配偶者および預かり知っている子でかつ相談前の段階で口約束では、合意が調っているのであれば、総額20万円は超えないと想定されます。

もっとも遺産となる不動産が幾つもある、相続人について、相談者が認識していたとは違った与り知らない方が存在する、そもそも相続人間で、合意形成ができない。そうなると、上記の想定額を上回る可能性は大きいと言えますし、登記申請手続のみならず、家庭裁判所に対する手続が必要になることも想定されます。

まずは、電話で、相談の予約をしていただいて、面談日に、持参された資料を拝見しながら、費用見積もり、手続の方針について、お話できればと思っています。

相続手続の概要は、当事務所公式Webページでも公開しています。ぜひ、ご覧ください。

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※2022年12月14日に投稿したものを、校正し、再掲しました。

こんにちは。今回は、相続人申告登記のこと、特に申し出と法務局の対応について記したいと思います。

この登記は、不動産所有権の相続が対象となります。
以降は所有権に限って記します。

権利関係は公示されない

この「相続人申告登記」ですが、所有者が相続人に移ったことを示す登記ではありません。最近の「登記情報」もみてみると「…権利関係を公示するものではない。」と敢えて記されてます。

これに対し、相続を原因とする「所有権移転登記」、「何某持分全部移転」の登記は、権利関係は公示はされますし、他の相続人を除いた第三者に対して、所有権の主張に対し、対抗することができる法律上の効果が生じます。

今日の法務省民事局からWeb上で公表されている情報ですが、相続人申告登記の申し出があった場合、その申し出が相続人によるものかどうかを審査し、相続人からの申し出と判断できれば、事実上ほぼ例外なく、相続人申告登記をする取り扱いとなっています。なお住所の記載についてですが DV等の被害を受けている場合は、その旨も申し出れば、配慮するようです。

申し出があれば登記する

関連条文の記載をよくみると、「登記官は、…登記することができる。」とあるので、あたかも登記官の裁量に基づいて、登記するしないと読めそうですが、他の公開された情報を見てみると、ほぼ例外なく登記をするように読めます。

「申請」ではなく、「申出」という言葉を使ってます

この相続人申告登記は「申請」ではなく、「申出」という言葉を使っています。このことは権利の変動があった、もしくは権利の主体や権利の客体の内容に変動があった場合に、その旨を公示するために、「申請」することとなります。
「相続」があったが、未だ権利関係が確定していない場合、実のところ、相続人以外の第三者からは、相続による権利関係は見えづらいものであり、故に法務局は、相続登記の申請をするよう「催告書」を送付します。
その送付を受けた場合は、登記申請ができない正当な理由があり、その催告に対して回答して、認められれば、過料の制裁を免れることもあります。

相続人申告登記の申出をすべき相続人は？

過料の制裁を確実に免れたければ、相続登記を申請すべきなのですが、遺産の分割について協議が難航し、喫緊には不動産を取得した相続人が確定しないのであれば、このことも登記申請できない正当な理由に該当します。ただ現に相続財産でもある建物に居住されている相続人や土地を利用している相続人が存在するならば、それらの方々は、相続人申告登記の申し出をすることをお勧めします。なぜなら、他の相続人と比較すると、現に実効支配している相続人であるので、登記申請の義務の履行の効果が生じることは、過料の制裁を免れる利点は大きいと考えます。

気をつけなければいけないことは、不動産について相続手続が完結していない以上、申告人として登記はされていても、所有者として登記がされるわけではない上に、登記上相続人を確認したい第三者に対して知らしめる機能を持っており、その不動産について抱える問題について、第三者から問い合わせ等の照会がありうることも甘受しなければいけないことも付言します。

申告のみでは、相続による共有は解消しない

先にも記しましたが、相続人申告登記の申し出をしただけでは、相続によって共有状態は解消してはおらず、遺産の分割の手続きをする必要があります。そしてこの遺産の分割の協議によって、不動産の所有者が確定した段階で、分割手続によって所有者が確定する前に申告した相続人申告登記の申し出の効果は消滅し、相続登記申請の義務の履行 (遺産分割成立時の追加的義務)が生じます。この「遺産分割成立時の追加的義務」に対する相続人申告登記申し出という仕組みは準備されていないため、遺産の分割の成立した日から3年内に正当な理由がない限り相続登記申請をしなければならないこととなるので、留意が必要です。

多少の考察すべき事象

相続が開始し不動産も相続の対象であったことを知った日から３年内に遺産の分割が成立しそうたが、登記申請は、相続が開始し不動産も相続の対象であったことを知った日から３年を経過する見込みである場合はどう対処すべきか？

この場合、相続が開始し不動産も相続の対象であったことを知った日から３年内に相続人申告登記の申し出をし、その申告登記がされた上で、遺産の分割によって所有者が確定した時点から3年内に登記申請する必要があると考えます。これによって結果的に、申請の時期は、相続が開始し不動産も相続の対象であったことを知った日から３年を超えるが、遺産の分割によって所有者が確定した時点から3年内である期間内に申請することとなるので、過料の制裁は免れる可能性があると言えます。

詳細な情報は今後の法務省民事局の公表に注目

なお正当な理由（のガイドライン）については、現時点で、法務省民事局は公表していないので、今後の公表を待つより他ありません。

ということで、まだ始まって間もない制度ですし、過料の制裁の対象は条文上の抽象的な文言にとどまっていますが、今後、法務省から詳細が公表があるのだろうと思われますが、やはり不動産について取得する相続人が確定しているならば、遅れることなく、登記申請をすべきと考えます。

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こんにちは

今回は、前回の「今日の相続手続について」からもう少し掘り下げて　司法書士に相続手続を相談、後方支援を依頼した方が良い場合を取り上げ　その訳を記してみたいと思います

先日の記事にも記したとおり

• 生存配偶者がいない被相続人からみて子のみが複数の相続人であるが 相続人どうしが疎遠である場合の相続手続
• 被相続人に子がおらず　すべての尊属も他界し　兄弟姉妹が相続人である場合（生存配偶者の有無に関わらず）

この二つの事案である場合は　司法書士に手続を相談し　後方支援にあたってもらうことが　より手続きが早く進むことが期待できます。

「生存配偶者がいない被相続人からみて子のみが複数の相続人であるが 相続人どうしが疎遠である場合の相続手続」

一つ目の事案ですが　相続人は 被相続人からみて第一順位である子だけなのですが　子供どうしであっても　被相続人の戸籍から婚姻または分籍等の理由で　他の共同相続人の戸籍事項証明書（以下、意味は同じなので、戸籍謄抄本と記します。）を調査する段階で　その共同相続人の協力を得て戸籍謄抄本を入手する必要があります　言い換えれば　手続を進めたい相続人であっても　他の相続人の戸籍謄抄本は　独自で入手することが 極めて難しいのです

行政庁の戸籍謄抄本交付の姿勢

先般の規則の改正により　明確な交付の姿勢が明らかになり　基本的に請求者を中心とする上下の世代（本来ならば尊属卑属と記すべきかもしれませんがここでは 感覚的にわかりやすい表現を記しています）に関する戸籍謄抄本は　ご自身が住所を置く　市区町村行政庁に出向いて請求すれば　現在は　出向いた先の行政庁が取り揃えて戸籍謄抄本の交付を受けることができます。

この扱いの変更は本当に大きな変更で　この改正前は　本籍地の管轄行政庁まで出向くか郵送で請求するわけですが　その際に　交通費をかけて現地行政庁まで出向くか　定額小為替振出料を支払い・返信用の封筒と切手代を含めて郵送で手配するしかなかったのです

先にも記しましたが　今回の改正で相続人本人であれば　住所の管轄行政庁まで出向いて請求するだけで　上下の世代の戸籍謄抄本は入手することができるようになったことは 経費面の負担が大きく削減されたと考えることができます

やや脱線しますが　今回の改正からこの交付制度を穿った形で制度を眺めると　相続対象の不動産について固定資産税・都市計画税の徴収に先立ち　行政庁は相続人の調査がしやすくなったことが反射効的に理解できると思います

尊属卑属の戸籍謄抄本の入手

本題に戻りましょう　上のとおり入手までの時間と経費面　そして何と言っても この入手方法に基づく士業の先生が用いる職務上請求手続による戸籍謄抄本の入手はできません
　故に基本的に被相続人の戸籍謄抄本の入手は　余程のことがない限り　基本的にご自身で入手することをお勧めいたします

兄弟姉妹の戸籍謄抄本の入手

被相続人の戸籍謄本については、ご自身で入手をと　先にもシスしましたが　他の相続人たる兄弟姉妹または甥姪にかかる戸籍謄抄本については　行政庁の取り扱いが消極的であるため　事実上入手は困難を極めます　そんなときほど　司法書士に依頼されることをおすすめ致します

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