司法書士 大山　真 事務所 公式ブログ

こんにちは、今回は、相続手続きの事始めのことを記したいと思います。

誰が相続人なのか？

あまりにも、漠然とした表現で唐突な小見出しですが、まず誰が相続人なのかを確認する必要があります。

身近な方が亡くなられ、相続人たる親族が看取りをなさっていらっることが、ほとんどの事象です。また葬儀等でも、まず相続人はほぼ参列していることもほとんどだと思います。

第三者に対し、自身が相続人であることを知らしめるための手段

日本では、戸籍制度が存在し、その戸籍に基づいて、自身が、被相続人（故人）の相続人であることを証明する機能を担っています。戸籍によって、ご自身が、相続人であることを証明することができます。

戸籍による消極的証明

一方、戸籍は、戸籍に搭載されている相続人以外の相続人は存在しないことを入手時点について証明しています。ただ注意しなければいけないこととして、遺言による認知等、被相続人の死後に戸籍の変動が全く存在しないということではありませんが、そのような事実が存在しなければ、戸籍事項が相続人であることおよび戸籍に搭載されていない相続人以外は存在しないことを証明しています。

この相続人について、戸籍によって把握ができていないと、後の遺産分割協議、相続登記申請、金融機関への金員の払い出し等に大きな影響を及ぼします。

相続手続の事始め、それは相続人を戸籍によって把握することが事始めであると考えます。

戸籍の収集を代行します

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こんにちは、今回は、「相続登記申請の義務化により一番注意する人は？」について、記したいと思います。

なぜ義務化することになったのかは、別の機会に記したいと思います。

過料の制裁のこと

義務化する以上、その義務を怠った場合のペナルティーを確認しておかなくてはなりません。根拠は、不動産登記法（以下単に「法」と記します。）第164条にあります。

（過料）
第百六十四条
　第（中略）七十六条の二第一項若しくは第二項又は第七十六条の三第四項の規定による申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。

https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=416AC0000000123_20230616_505AC0000000063&keyword=不動産登記法#Mp-At_164

とあります。10万円以下とあるので、この金額をどう捉えるのかという問題もあるのかもしれませんが、大多数の方は、支払いたくないと考えるのが当然だと思います。なお、先に記した「法」第164条は、令和6年4月1日の施行であることを付言します。

相続登記申請の義務を負う者

では、本題です。相続登記の申請の義務を負う者は、「法」第76条の2に根拠があります。

第七十六条の二
　所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により所有権を取得した者も、同様とする。
２　前項前段の規定による登記（民法第九百条及び第九百一条の規定により算定した相続分に応じてされたものに限る。次条第四項において同じ。）がされた後に遺産の分割があったときは、当該遺産の分割によって当該相続分を超えて所有権を取得した者は、当該遺産の分割の日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。
３　前二項の規定は、代位者その他の者の申請又は嘱託により、当該各項の規定による登記がされた場合には、適用しない。

https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=416AC0000000123_20240401_503AC0000000024&keyword=不動産登記法#Mp-At_76_2

「法」第76条の2第1項は、単独もしくは共同で相続したまたは相続人が遺贈により被相続人所有の不動産を取得したことを知ってから3年以内に、所有権移転登記申請をしなければならないこととなります。

登記申請義務を負う典型例１

相続登記申請の義務を負う典型例で、唯一の相続人が単独で相続した場合が考えられます。登記の申請が必要です。「法」第76条の3にある申告登記制度を用いることにより、一義的に相続登記申請を、いわば猶予が認められないわけではない様に思われますが、所有権の帰属が確定している以上、申出に応じ登記をする実益はほぼ無く、「法」第76条の2に基づく登記申請義務を履行しなければならないこととなるでしょう。

一方、共同相続した場合ですが、遺産の分割について協議することも考えられるため、第1項の登記義務をまずは履行してしまうか、それとも申告登記をすべきかという問題はあります。

遺産の分割と登記のこと

先にも記したとおり、遺産の分割により、相続人の一部の方が、所有権を取得することが予定されている場合、共同相続による登記を避けること望ましいことも考えられます。それは、他の相続人の住所氏名が登記上記載されることと、総合的な申請に掛かる諸費用が増大することが考えられます。

協議により(一部の)不動産の所有権の帰属は決まったが…

協議により（一部の場合も含む）不動産の所有権の帰属が決まっていても、他の財産との兼ね合い、代償を伴う、そもそも不動産の価格について、相続人間で共通認識が持つことができないなど、遺産の分割が難航する事情が存在する場合があります。その様な諸事情が生じている場合は、「法」第76条の3に基づく申し出による申告登記をする実益はあると思います。

登記申請義務を負う典型例2

一方、遺産分割の協議も調っていて、不動産の所有権の帰属が確定している場合は、やはり、「法」第76条の3の申し出による申告登記をすべきではなく、原則どおり、「法」第76条の2第2項に基づく登記申請義務を履行すべきです。

結語

以上のとおり、相続により取得し、登記申請を確実にしなければならない注意すべき方々について、取りまとめると…

• 唯一の相続人が単独で相続した相続人
• 遺産の分割により不動産の所有権を確定的に取得した相続人

この二つの事象となった場合は、「法」第76条の3に基づく申出をするより、原則どおり「法」第76条の2による相続登記申請をすべきです。

相続問題の相談を承ります

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こんにちは

先の投稿の「抵当権抹消登記依頼(1)」および「抵当権抹消登記依頼(2)」の記事から、特に不動産の数のことに焦点をあてた、動画をYoutubeに公開しました。

問合わせ時の留意事項

抵当権抹消登記申請の代理依頼について、電話での問い合わせの際に、不動産の数の把握がなされていないと、事務所にて「登記相談」で受けざるを得ません。
御留意ください

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こんにちは、今回は、抵当権の抹消登記申請手続の第一回目の続きを記したいと思います。

なお、第1回目の投稿をご覧になってらっしゃらない方は、以下の、引用先の投稿をご覧ください。

抵当権抹消登記依頼(1)

敷地権付区分建物の場合

さて、先の投稿では、一般の土地、建物のことを記しました。確かに、一般の土地、建物ならば、不動産の数を数えることくらいそれほど難しくはないのですが、「敷地権化された土地利用権が付された区分建物」が供された抵当権の抹消となると、ほとんどの一般の方は、わからなくなると思います。

そもそも敷地権化とはなんぞや?! と疑問が湧いてくるかもしれませんが、ここでは、端に抵当権抹消に焦点を当てて記そうと思います。

先にも記したように、建物は、その構造上、底地たる土地があるから存続するので、土地の存在が必要不可欠となります。ところが、土地の登記簿を入手しても、抵当権の存在どころか、所有権に関することも「敷地権化」された旨の登記があるだけで、それ以外は何も記載はありません。

敷地権と呼ばれるもの

それでも、実は土地について何らかの利用権（所有権、地上権、賃借権）が付されているはずです。実はそのことが、建物の登記簿に記されています。そのことがまさに「敷地権」と呼ばれるものです。

その敷地権ですが、実は一つとは限らず、複数存在することもありますし、種類も複数存在することもあります。

建物は建物でも、一棟の建物ではない!!

区分建物が対象の場合、今まで建物と記しましたが、この建物は、一棟の建物のことではなく、そのうちの専有部分を指します。

敷地権付区分建物の不動産の数

では、その敷地権付区分建物の不動産の数はどのようにカウントするのか。

答えは、建物の専有部分が一つおよび敷地権の数を合わせたものが、その敷地権付き区分建物についての不動産の数であることがわかります。

余談

ひと昔前は、解除証書たる書面について、金融機関は、その具体的な内容を記載せずに所有者に交付していたこともあり、その追記すべき内容について受任された司法書士が金融機関の指図のもと書面を完成させ申請をしていたこともありました。

今どうかというと、千葉県下では、随分前に、各金融機関自身により解除証書を記載する取扱いに切り替わりました。それ以外ではどうかというと、ようやく令和4年11月17日に法務省民事局より全銀協に対し、各金融機関に苦言を呈するかのように、通達が出されました。

金融機関の態度

もっとも、そのことで以って、直ぐに末端の金融機関に通達が伝わるのかというと、抵当権設定は、第三者に対する順位の保全という重要な要素があるので、真剣に取り組みますが、抹消では、今まではお客様だったが今後は預金者の扱いとなるため、終わったことにどれほど真剣に取り組まれるのか、今後その体質が変わるかどうか、眼を見張るものがありますね。

登記記録のこと

なお、e-Gov の法令検索に、「不動産登記規則　別表３の『区分建物である建物の登記記録』」に関することが 搭載されていましたので、参照URL を以下に記しました。是非ご参照下ささい。

https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=417M60000010018_20220401_504M60000010012&keyword=不動産登記規則#417M60000010018-Mpat_3

また、「別記第九号(第百九十七条第二項第三号関係)（敷地権付き区分建物に関する登記事項証明書のフォーム）」もありますので、ご参照ください。

https://elaws.e-gov.go.jp/data/417M60000010018_20230401_505M60000010006/pict/2FH00000055050.pdf

今回は、不動産の数と抵当権抹消のことを２回の投稿に分けて、解説してきました。
ところで、そもそも抵当権が消滅した理由や消滅する前に不動産の所有者の住所・氏名が変更していた場合、申請の際に影響があるのかどうかを記したいと思います。

担保権に関する相談をお受けいたします。

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