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住所・氏名が変わったとき
登記上の住所・氏名は現在と同じ？
不動産を取得してから相当の歳月が流れますが、いざ登記簿を確認すると登記したときの住所・氏名のままであることに気がつかれると思います。
「登記上の住所」という言葉
さて電話による問い合わせでよくあることですが、一般の方とよくすれ違うこととして、「登記上の住所」という言葉が出てきた際に、実のところ、よく理解していない事象が見られます。さて「登記上の住所」とは一体なんなのでしょうか。
登記簿上に記された名義人の住所
ズバリ「登記上の住所」とは、登記簿上に記された登記名義人の住所のことを、言っています。
住所変更、氏名変更の登記が必要な事案
よく遭遇する事案として抵当権抹消登記申請時に、登記上の住所氏名について、現在の住所氏名を変更したことによって違っている場合は、別途、所有権登記名義人氏名住所変更の登記申請が必要となります。
実は、義務化されます
ところで、この住所および氏名もしくは名称の変更登記申請も令和8年4月1日より義務化されます。
条文の規定をよく見ると、総則として第64条では、「登記名義人が、単独で申請することができる。」とあるわけですが、新法では、さらに「第七十六条の五 （途中省略）…所有権の登記名義人は、その変更があった日から二年以内に、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記を申請しなければならない。」に規定されています。第64条の規定だけをみると、「…申請できる。」とあるので、いつでも良いと考えられますし、記事を記しているときは、改正法施行日前なので、確かにそのとおりですが、令和8年4月1日以降は、所有権の登記名義人については、住所氏名の変更については、登記申請の義務が課されることになります。
ところで、住所氏名の変更をどう調べれば良いのでしょうか？それは、住民票の写し、戸籍の附票、場合によっては住民票の除票、戸籍の除附票でもって調べることができます。
戸籍附票・住民票除票の保存期間
住民票の除票、戸籍の附票の保存義務の期間が、令和１年６月２０日より、150年になったため、その施行日以降の住所遷移の情報を遡ることができるといえばできます。もっとも平成25年6月19日よりも前の日付の段階の住民票の除票・戸籍の除附票を既に廃棄してしまった自治体もなくはないので、それ以前に取得した不動産を所有し、登記もされていて、住所の移転を転々と繰り返していた場合は、必要関係書類が揃わない可能性もあり得ます。
必要関係書類が調わないとき
住所氏名の変更登記申請をしようと思っても、必要関係書類が調いそうにないと感じる場合は、当事務所をはじめ、最寄りの司法書士事務所までお尋ねください。資料集めをした上で、法務局に申請をご自身ですることは、負担が過度になり、あまりお勧めできません。なぜなら、住所が、公文書で繋がらない場合は、ご自身が所有者であることの蓋然性を担保するまで資料を収集・添付し、場合によっては、上申書を作成した上で、申請に挑まなければならない事案だからです。
厳格に考えると、住所・氏名の変更登記申請でも、申請に該当する不動産や権利が、申請人たるご自身が真正な所有者権利者であり、その正当なる権利者から出た申請であることを担保することと、住所氏名の変更があったことを証明するために、添付書類が存在意義があります。
終わりに
最後に、取引決済に関連したことを記しますが、住所・氏名の変更登記も連件申請で取り扱いますが、実は順番としてはほぼ一番初めに申請する体制で事件を扱います。その一番目の住所氏名変更登記申請に問題が生じると、残りの全ての抵当権抹消・所有権移転・抵当権設定等の登記申請手続きも頓挫することになり、実は、住所氏名変更の事案はとっても実務では取り扱いは、当事者が想い抱いているよりも、申請代理人は慎重に取り扱っています。それほど登記上の住所氏名の取り扱いは難しいことがわかると思います。
抵当権抹消登記申請に関する相談を承ります
司法書士 大山 真 事務所
TEL: 047-446-3357
見出しに、唐突に、「公開会社」と記しましたが、社会通念上の感覚でこの「公開会社」という文言をみると、「上場企業」を連想しますが、上場企業を指しているのではなく、株式会社のうち、その株式の譲渡による取得について会社の承認を必要としない株式を発行している会社のことを「公開会社」と呼びます。
この公開会社ですが、株式の譲渡を自由にできるくらい事業規模も大きいことを想定しているので、取締役会設置会社・監査役設置会社が必須であるといえます。さらに事業規模が広大であれば、指名委員会等設置会社であったり、監査等委員会設置会社は確かに存在しますが、この記事では、中小規模の株式会社を想定していますので、割愛します。
会社法は、株式を譲渡によって取得するために、会社または会社の一機関からの承認が必要か否かによって必要な機関構成を定めているともいえます。ついてでながら、事業規模がおまりにも大きいあまり、資本金の額が5億円以上または負債が200億円以上の場合は取締役会以外に監査役会、会計監査人、社外取締役の存在も必要になります。
公開会社ではない株式会社の要件
ところで、公開会社ではない株式会社を構成するには、機関構成の他に、会社と株主の関係を定款の規定で設けなくてはなりません。それが、株式の譲渡による取得の制限のことです。この対象となる株式ですが、会社が発行するすべての株式について制限を設定することが要件です。ややうがった見方をすると、経営に口を出す人達を株主に入れたくないという株式会社でもあります。
公開会社ではない株式会社の最小の機関構成
さて、公開会社ではない株式会社の特徴は、その機関構成が株主総会と取締役一名から構成することができます。ただし、株主総会といっても、その総会の構成員数は１名からでよいと解されています。社団の意義が脳裏によぎりますが、講学的には、潜在的（後に増員する期待が持たれた）社団という解釈により、齟齬は生じないと考えられています。もちろん実務上でも、株主が１名であったとしても株主総会は存在し、その総会が議事し承認可決したことについて、株主総会議事録を作成、会社内で保存することは必須であります。
事業規模が大きくなったら、株式の譲渡制限はどうすべきか？
もし、会社の事業規模が順調に大きくなった場合、株式の譲渡制限の設定を継続した方が良いのかどうか？、もしかしたら疑問を持たれるかもしれませんが、会社法上は、あまりにも大きくなりすぎて大会社と事実認定されるならば、機関の設置を見直さなくてはなりませんが、それ以外が特に制限がありません。すでに発行されている株式を譲渡による取得を認めるならば、定款の規定を見直すことが必要となりますが、強制されることは原則ありません。もっとも創業者が、投下した資本を回収したいという思惑があれば、譲渡制限を見直すことは一考しても良いのかもしれません。
公開会社ではない株式会社の機関構成
先に最小の機関構成は触れましたが、それ以外に取りうる機関構成はどの様なものがあるのでしょうか？
実は、公開会社ではない会社が、一番選択肢が多い株式会社と言えます。その種類は以下の10通りの機関構成が考えられます。なお株主総会および取締役は、どの機関構成を考えても必須な機関であるので、以下のリストでは、株主総会は完全に割愛、取締役は取締役会が記されている構成については割愛しています。
- 取締役（一人の取締役から可。以下３まで同じ）
- 取締役＋監査役（任意で監査の範囲を会計に関するものに限定することもできます）
- 取締役＋監査役＋会計監査人
- 取締役会＋監査役（任意で監査の範囲を会計に関するものに限定することもできます）
- 取締役会＋会計参与（監査役を置かない代わりに置くことが必須）
- 取締役会＋監査役＋監査役会
- 取締役会＋監査役＋会計監査人
- 取締役会＋監査役＋監査役会＋会計監査人
- 取締役会＋監査等委員会＋会計監査人
- 取締役会＋指名委員会等＋会計監査人
上記に挙げた、機関構成は、構成しようと思えば講学上できます。もっとも実務上は、事業規模が大規模であれば、先にも記した様に、機関構成が義務化されることをあります。なお会計参与については、設置が義務付けられる事象と任意的に置くことができる場合があります。
機関構成に取締役会を置かないほど一番簡素な構成では、株式の譲渡制限の規定を設けていることは必須なのですが、それ以外の機関構成は、どれを採用したとしても株式の譲渡制限の設定があったからといって制限を受けるものではありません。
では、本題
公開会社ではない会社でなければ、取締役会設置会社の廃止はできない？
答えは「はい！廃止できません。」となります。株式の譲渡制限が設定されていない公開会社であった場合は、取締役会を置かなければなりません。取締役会設置会社を廃止するには、株式の譲渡制限に関する規定を設定しなくてはいけない、という結論が導かれます。
株式会社の役員変更に関する相談を承ります
司法書士 大山 真 事務所
TEL: 047-446-3357
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相続する義務?!?
こんにちは、不思議な問い合わせがあったこと、その問い合わせの対応後に感じたことを記しました。
内容は、「不動産登記の名義の変更が義務になったと聞かされました。」とのことでした。なんだか腑に落ちないセリフだなと思い詳細を聞くと、どうも相続することが、あたかも義務であるかの様にある行政庁から指導を受けたように感じました。
なんでも、「滞納処分をするために、相続登記が必要で、そのことが相続人には登記を申請する義務が課されている。」のような指導がされた様に聞き取れました。
もっとも、当事務所に電話で、依頼するか相談したいとのことでしたし、電話だけのことだったので、さらなる詳細は聞くことはできませんでした。そもそも連絡の後、本当に当事務所に訪ねてこられるのかどうかもわかりません。ただ、違和感を覚えたことは事実です。
相続する意思は相続人が決める
相続を（承認）するのかしない（放棄する）のか、それは相続人の自由な意思で決めることができます。被相続人の債権者、相続人の債権者はもちろんのこと、なんらかしらの租税債権をもっている行政庁でさえも、相続することを強要することは許されないものです。
熟慮期間経過の蓋然性のある相続放棄
他の相続人は、裁判上の相続放棄をするとのことでしたが、被相続人が死去して十数年以上経過しているようで、なお一部の共同相続人は同居しているようで、熟慮期間経過の蓋然性がある事案といえます。故に単なる書面による申立ておよび審理ならびに受理という事案では済まないことも容易に想像できます。もしこの事案の場合、裁判所は、申立人を呼び出し、事情を聞くことをします。その上で、受理不受理を決定します。
制度趣旨を履き違えるな
本題に戻りますが、相続をすることと相続登記申請をする義務は、まったく別次元の問題です。相続することは、義務ではありませんし、誰かに言われたからするものでもありません。相続人が自身で決めることです。上記の事案で考えられることですが、おそらく電話をしてきた相談者は、なんらかの事情があり、行政庁に相談したようですが、相続登記申請の義務化に乗じて、滞納処分による差押登記の嘱託をするにあたり、代位による登記嘱託費用を一時的に立て替えることを嫌ったのではないかと考えられます。
依頼者は何を望んでいる？
電話だけだったので、相談者は結局何を望んでいるのか、よくわからないまま、やりとりを終えたのですが、費用をかけて相続登記を完了させても、競売開始決定が下され、売却許可決定がでた場合、ご自身のものにならないことは、容易に想像でき、一体何を望んでいるのか、よくわからない発言でした。
相談者の振る舞いから、おそらく熟慮期間は経過し、法定単純承認事由の事案なのだろうと推測できるわけですが、誰がいつから税金を滞納し、その滞納額によっては任意売却の方法をとるべきことも考えられなくもなく、そうすると、相続登記申請をする価値があると言えますが、その調整ができている様には、思えませんでした。
先月から施行された「相続登記申請の義務化」ですが、この義務化に乗じ、熟慮期間の問題もありますが、相続をすることと相続登記申請をする義務は、全く別物であり、次元の違うことを理解してほしいと思います。
司法書士 大山 真 事務所
TEL: 047-446-3357
こんにちは、今回は、事務所近隣であったことを記します。事務所近隣で独居の高齢者のお宅に、屋根の修繕業者が、訪問セールスに訪れたそうです。
鉄塔に登り、上から見ていたら、お宅の屋根瓦が位置ずれを起こしている。このまま放置すると屋根から雨漏りをする危険性があるかもしれないと、冒頭に説明があったようです。
そのお宅の近隣には、確かに送電線の鉄塔が存在し、高齢者は、確かに作業をしていた気配はあったが、その方々だったかどうかわからないとおっしゃっていて、鉄塔に上がって作業ができる業者かどうかは、そのときは、業者の名刺も見ることができなかったので、ひとまずは相手の言っていることを疑うことは、時期尚早だと私も判断しました。後にその判断が誤っていたことも判明しますが後に記します。
私は、突然、高齢者から呼び出しを受け、話し合いの場に顔を出し、聞いてみると、上記のことを業者から告げられ、屋根に上がらせてもらい診てみたら、一番高いところの屋根瓦がずれている、瓦を止めている針金も腐食していて、直すことが必要、と説明がありました。
先の説明だけでは状況が掴みきれなかったのですが、私が突然現れたことによって、受注が難しいと判断したのか、「作業が完了した後の不具合について担保できない。」、「当社は、大手ゼネコンから下請けで仕事をしていることが常であり、通常は応じられない。」と 営業行為の常套句からはかけ離れた言葉を並べ立て、いったい何しにきたのかという疑念を抱きました。
全てを疑うことは、時期尚早かもしれないし、もしかしたら事実かもしれないと判断し、では見積もりをお願いしたいと言って、一週間後に再開することになりました。
一週間後の再来、お断りしました
見積もり提示を受ける日を迎え、定刻になっても業者は現れず、指定した時間から45分遅れること、私も高齢者のお宅から引き上げようかなと思っていたときに、その業者が、再び現れました。見積もりを持ってきたと言い、高齢者が、「身内に業者がいて…。」と話を切り出したら、「では、その業者にみてもらってください。その業者から見積もりを入手していただいて、その上で、こちらも同席の上で、こちらが準備した見積もりを提示します。」と業者は、言いました。要するに詳細は、見せないということでした。ただ金額だけは、提示を受け、具体的な工期も決めた上での金額ですと言い放ったので、こちらは、高齢者にとって、簡単に支払える金額ではないので、今すぐに、注文することはできない、確認することが必要です。と言ったところ、それでも見積書の詳細は見せることはできないと言われました。
その高齢者は、断ることありきで話を切り出したかったようでしたが、まずは見積もりをみて、それから注文するかどうか決めれば良いと思っていた私は、なんだか 残念だなと思いましたが、高齢者が意思を表示した以上、お断りのダメ出しの一言、「ではお引き取りを！」と発言しました。その発言を受け、それまで穏やかに発言していた業者が血相を変え、「あんたに話をしてるんじゃない、〇〇さん（高齢者）その人と話をしてるんだ。」と言い放ったので、こちらも「私は、この人から全権委任を受けている。」、業者は、「こちらは、〇〇さんと（直接）やりとりをさせてもらう。」と言い張ったので、こちらは警告のつもりで、「だから、全権委任を受けている。」と再度強く言ったところ、本当に間が悪くなったのか、業者は、「では、〇〇さん、連絡くださいね！」と負け惜しみのような挨拶をして立ち去って行きました。
事情に漬け込んですり寄ってくる
再度、高齢者に、ことの顛末について確認したところ、その業者は、二人組でやってきて、上記のような冒頭の説明をし、確認に３千円と言われ、少額だから大丈夫だろうとおもって、業者が持参した長梯をかけさせ、自身は登ることもなく、業者だけが屋根に上り、写真を撮って降りてきて、やはり曲がっているから修繕が必要、作業に数十万円かかるという説明があったようです。金額を上昇に対し驚いたことと追加作業が生じるかもしれないと感じたのか、怖くなり、冷静になってこのことを判断したいため、私を呼び出したというものでした。
確認のために３千円の費用の話、確認後数十万円の費用がかかると言われたことは、２回目の業者訪問し立ち去るまでに聞かされていたわけではないため、そんなやりとりがあったことが、後で聞かされたことに衝撃を受けました。
鉄塔に登れる権限は？
よくよく考えると、訪れた業者は、私が接触したときに、鉄塔に登ってそこから眺めていたら、気になったので声を掛けたとのことでしたが、訪れたときの風貌は、東京電力の関連会社特有の風貌からはかけ離れ、住宅建設時の鳶職の格好をした職人風の男と現場監督の作業着をきた男の出で立ちであり、そのことばは信用に値するだろうかと疑念を抱きました。たまたま名刺を業者は残していったので、調べてみると、屋根葺および建物外壁の塗装を手掛けている数年前に法人なりしたと思われる船橋市の業者でした。そうすると送電保守に関わっている説明とはかけ離れた事業を展開をしており、もはや冒頭に説明を受けた言葉に信憑性は担保しないと判断しました。
業者が立ち去った後、高齢者は、改めて断る発言をしっかりして、ご自身の気持ちに決め打ちをしたいと言っていましたが、嘘をついている業者に対してまで、ご自身の心情だけで曖昧にしている気持ちに整理をつけるために、電話して連絡することは、適切ではないと助言しました。気持ちは分からなくもないですが、お互いにとって無意味なことをすることは時間の無駄であり、言い放ったところで、虚しさが漂うだけですよ、そんな時間を過ごすくらいならもっと楽しいことをなさったらどうですかと助言しました。
ご留意を
近頃、作業に関する業務の訪問セールスが流行っていて、費用について説明不足、見積もりから注文を急がせるように仕向ける行為、そもそも所有者自身が容易に確認できないことに漬け込み、強引な営業を仕掛けてくる行為が多発しています。
同業者と話をしましたが、もはや知り合いの業者にしか、怖くて頼めないという意見で一致しました。
それから、当職が感じたことですが、やはり高齢者にとって普段から近所付きあいが大事だと感じます。特に長くその地に住み続け、お隣さんと信頼関係が築けているのであれば、よく分からない通りすがりの業者がやってきたとしても、お隣さんや近隣の頼れる地域の人たちに業者訪問時に声をかけ、自身が置かれている状況や判断は適切なのか、客観的に緩やかにみてもらえるだけでも、随分違うと思います。訪れた業者がどのような人なのかを客観的に冷静になって判断することもできるはずだと思います。
後見に関する相談を承ります
司法書士 大山 真 事務所
TEL: 047-446-3357
