カテゴリー: 不動産登記申請

こんにちは、今回は、相続財産にも該当する「道路部分」のことを記そうと思います。

はじめに

相続財産の対象となる不動産、特に道路部分のことを記します。これから取引によって不動産（土地）を購入する際の接道部分のことは、また別の機会に記そうと思います。

さて、「接道部分なんて、大した問題ではない。」そう思っていらっしゃる方が大多数だと思いますが、あながちそうは限らないことを記そうと思います。

その存在の有無による影響

その道路部分ですが、固定資産の評価上、非課税扱いとなることが多いため、どうしても見下されてしまう物件ですが、この存在が主たる不動産（土地）の活用を考えた場合、必要なのか、備わっているのかが、とっても重要となります。

公道に接してれば問題ないのか？

もう少し具体的なことを考えると、現状、公道に出られるようであれば、これまで被相続人が活用してきた不動産である以上問題ないと推測できます。もっとも、被相続人が、その不動産を取得する段階で、法令上の制限に適合しない形で取得活用していた場合は問題となり得ますが、ひとまず相続手続では、その財産を取得して引き継ぐのかどうかが問われることになります。その上で、相続によって取得した場合は、その問題も相続することとなります。

調査をしなければ、存在が顕在化しないことも

先にも記したとおり、道路部分における評価証明書上の記載ですが、道路部分も単有であれば、証明書上にも搭載されていることが多いものです。ところが共有であった場合、事象によっては、漫然と証明書交付を請求した場合、道路部分が搭載されないことが多いにしてあり得ます。

相続手続で見過ごされてしまった道路部分

被相続人が所有していた権利証が見当たらない、被相続人が住宅ローンを利用して不動産を取得していたとして、当時の抵当権設定契約書もしくは当該ローン完済後の抵当権解除証書が見当たらない、固定資産評価証明書等から不動産の記載に道路部分が見当たらないことによって、接道部分の存在に気がつかないことは、大いにしてあります。

接道部分を正確に知るには？

さて、公的な書面を頼りに、道路部分の存在を確認しようとしても判然としなかった場合、どうしたら良いのか？

それは、法務局より公図を入手して、建物の底地から普段公道に出るに至るまでの土地の登記事項を確認することです。

不動産調査は、手間がかかるもの

私道部分をしっかり把握するには、先にも記したとおり、公図を入手し、底地から公道に出るまでの土地の登記事項を確認します。

公図を入手し、公道に出るまでの土地を確認した際に、場合によっては、その土地の存在の多さにげんなりしてしまうかもれません。それでも確認し、後の遺産の分割手続に含むことで、将来的に支障を来すことなく不動産を処分することができます。

不動産の売却を考え仲介業者に打診をしても、道路部分について相続手続きをしていないことが判明した段階で、仲介業務を中止せざるを得ず、物事が前に進みません。

空き家となった相続不動産の処分に影響

道路部分を見過ごして相続手続がなされ、その後において、相続した相続人が、被相続人所有の不動産に居住し続けるのであれば、問題は潜在的に留まります。もっとも、その後なんらかしらの理由により、不動産を手放さなければならない事態に陥った時に、最悪な場合、再度の相続手続きを余儀なくされます。

話が逸れましたが、相続不動産について、相続人のどなたも居住なさらないのであれば、空き家となるため、売却する案が浮上しますが、道路部分の存在を見落としていると、やはり先にも記したように、仲介業者の不動産調査の段階で、道路部分について相続手続きが行われていないため対応できないため、手続きが中断してしまいます。

こうしてみてみると、その道路部分についての登記申請手続きが漏れていたために、物事が進まないこととなります。

相続登記申請の義務化の影響

もう一つ留意しなくてはならないこととして、昨今、相続を原因とした不動産登記の申請について義務化が図られました。この登記申請の義務ですが、裁判上の相続放棄の申述受理でもなされない限り、登記申請をする義務を負います。

ついでながら、相続放棄の申述受理がなされたとしても、管轄法務局では、その事実まで、裁判所が保有する情報には直接アクセスすることは想定されてませんので、法務局から催告（いわゆるお尋ね）があった場合、対処することが必要となります。

話を元に戻します。この相続を原因とする不動産登記の申請義務ですが、所有権登記名義人が相続開始時点で登記がある物件の全てについて義務が課されます。この物件は相続の登記を申請するけど、あの物件は申請しないのは、結局義務をおこなることと同じであり、過料の制裁を受ける可能性があります。もっとも登記の申請を怠ったことが意図的でもない事案、すなわち、接道部分の物件に気がつかなかった場合でも、過料の制裁がありうることに留意する必要があります。

道路部分について、遺漏がないように心がけたいものです。

司法書士 大山　真 事務所
TEL: 047-446-3357
事務所: 千葉県白井市冨士185番地の21

こんにちは、今回は、職業柄、少し気になることを記します。一般の方にとっては、当事者にならないと臨場感が湧かず、だから何が問題なのですか？と質問がありそうですが、記していこうと思います。

令和8年4月1日以降ですが、氏名若しくは名称又は住所(以下「住所等」と記します。)について変更があった場合、その変更があった旨の登記申請手続が義務化されました。ただ、その義務化とともに、新たな仕組みも設けられました。この仕組みですが、申請義務の負担軽減のため、所有者が変更登記の申請をしなくても、登記官が住基ネット情報を検索し、これに基づいて職権で登記を行う「スマート変更登記」というものです。

「スマート変更登記」、なんだか小洒落た名称ですが、実は、法務局の端末は、住基ネットとつながっており、登記名義人の住所氏名は把握できるようになっています。故に、住所等の変更があった場合、実は申請に基づかなくても、知ることはできる仕組みが現時点で、登記所内に端末が存在しているようです。もっとも法律による施行は令和8年4月1日ですので、運用はまだしておらず、準備段階に入ったということです。

先の投稿でも少し触れましたが、行政庁の中の人間が、その出来心によって悪さをしないか心配ですが、事前抑制として、登記官を始め職務に関わる者に対し、悪さをした際の罰則は不動産登記法に従前から整備されています。もし本当に悪さがあった場合は、事後救済に頼るしかないのだろうと思います。もっともできることは限られるし、国家賠償で訴えても、本当に満足いく勝訴を勝ち取ることは、至難の業であろうことも予想されます。

さて、話を戻し「スマート変更登記」という仕組みですが、住基ネットに登録されている仕組みを活用するに先立ち、氏名または名称および住所のみでは、登記名義人の検索による特定が難しいため、「生年月日」も申出事項となっています。また住所が変わったからといって、すぐに職権による変更登記を実行するのではなく、登記実行前（すなわち事前）に登記名義人の了解を得るため、連絡を円滑にするために、「電子メールアドレス」も申出事項となっています。この事前に登記名義人の了解を得る必要性ですが、いわゆるドメスティックバイオレンス（DV）被害から逃れるため、住所を変えている（もっともこの事象自身についても諸処の論点がありそうですが割愛します）などの事情があって、登記名義人の住所を変えているなどの場合は、登記を実行したことで、居所を加害者に知られてしまう恐れもあるため、そのような事情に配慮する必要があるため、漫然と職権により変更登記を実行することはしない仕組みになっています。

「スマート変更登記」の利点

いろいろと不安なことを記しましたが、従来の住所変更、氏名変更登記申請と比べて、利点を記します。

登録免許税は非課税に

従来の従来の住所変更、氏名変更登記申請では、原則、不動産１個につき金1,000円（執筆時時点）の登録免許税が課されます。もちろん、行政区画の変更等の行政の都合によるものであった場合は、非課税となりますし、そもそも読み替え規定が適用されることもないわけではありませんが、名義人が住所を移転したり、婚姻等で氏名が変わった場合は、原則通りの取り扱いとなっています。

ところが、この「スマート変更登記」の仕組みの上で、職権による住所等の変更登記については、登録免許税は課税されません。

変更登記申請義務から解放される?

登記申請の義務は免れますし、登記申請の懈怠（いわゆる申請し忘れ）もありえないものとなりますが、住所等の変更が生じてから少し時間が経った頃に、法務局から連絡が入りますので、その連絡に対する応答の義務はあります。もっとも申請する手間が省けることを考えれば、利点はあると言えます。

さて、この「スマート変更登記」の仕組みを円滑に行うためには、登記名義人から「検索用情報」の申出をしてもらわなければならないこととなります。

「検索用情報」とは？

この「検索用情報」ですが、住基ネットから登記名義人を正確に検索するため、必要な情報として、「氏名」「氏名の振り仮名」「住所」「生年月日」「電子メールアドレス」がその検索用情報となります。名義人より申出てもらい、その検索用情報ファイル（データベース）に記録されます。

見方を変えると？

こうしてみていると、一見便利そうな制度なのですが、もろ手を挙げて喜んで良いのかどうかは、見方を変えると複雑なものです。なぜなら、住所の移転を別の行政庁（市区町村の役所役場）に届け出たら、他の行政庁に知れ渡るという仕組みが確立されたということです。転出転入転居の届出は義務なので、その義務を怠ると市区町村のサービスは受けることができないので、結果的には強いられるわけですが、それにしても社会保障のみならず、登記制度にまで、その影響が及ぶことを意味しています。

そもそも論として

なぜ、このような制度に行政が舵を切ったのか。私見ですが、それは、不動産という資産の所有が、資産家から庶民に移り、その管理のあり方については、資産家のように振舞ってくれるだろうと、ある意味行政は期待を込めていたわけですが、所有者のみならず登記名義を受けている権利者の多くが実体上、登記事項上変更があったにも関わらず、その変更の登記申請をすることを怠り放置されることが散見されました。話が逸れますが、そのことは所有者や権利者について相続が発生した事案についても散見されるようになり、もはや登記簿上の所有者を探索するにも実体上の住所と違っていたり、相続人に権利が移転したりして、直接的に反映されているのかどうか疑わしい土地の面積だけで、九州一つ分となってしまったという事態に陥りました。

そこで、この登記制度について見直しが図られ、相続による移転の登記申請および住所の変更の登記申請について、義務化される運びとなりました。こうしてみてみると、不動産の登記の申請について怠ってしまったツケが、結局周り巡って行政により管理されてしまう社会が再到来してしまったように感じます。では行政は誠実にこの登記制度について、しっかり向き合っているのかというとそうでもなく、とくに表示の登記については、土地の所有管理する行政監督庁が実体上と登記上についてまたがってしまうため、地目が道路であるにも関わらず、未だに畑となっている事案も散見されます。この事情を実体上管理している行政庁に詰問したら、所有者名義が変わってりゃいいだよ、不動産登記法?! 管理しているのは当庁なのだから関係ないんだ！と暴言を吐かれました。まぁそんなことなので、庶民にだけ守らせることには、無理があるように感じることもあります。もっとも法律は遵守しなければならないことは間違いない事実であり、そのことが一国家行政庁に及ばないという論理は、おかしいと思いますけどね！

結語

ということで、不動産の取得後のお仕事の都合上異動が多く住所移転の変更登記について利便性をとる、登録免許税の免税を考えるのであれば、とってもスマート変更登記は良いものといえますし、かなり前に申出は確かにしたが、歳月が流れ、その申出の事実を忘れてしまった上で、住所を移転した場合、管轄法務局に直接アクセスしていない（申請していない）にも関わらず、忘れた頃に連絡があることを不快に感じるのか？ そしてその連絡を不快に感じ、応答しなかった場合は、やはり登記の申請懈怠ということにつながります。制度を利用するにもしないにも留意が必要だと思います。

司法書士 大山　真 事務所
TEL: 047-446-3357
事務所: 千葉県白井市冨士185番地の21

こんにちは、数回前に権利証の紛失のことをテーマにブログ記事を記しました。ご興味のある方はその記事をご覧ください

それらの問い合わせで「盗まれた！」という文言を聞くことがあります

確かに、大事なものをその場所に保管していたと強く認識しており、その場所にあったと信じて止まないにも関わらず、いざ確認てみたら、そのものがなかったときの衝撃は、計り知れないことも想像できます。

ですが、住居侵入窃盗であった場合、権利証を主たるターゲットとすることは可能性が低いのではないのか、安直ですが感じます。

地面師という映画（ドラマ）が最近流行りましたが、現実世界では、大手不動産仲介業者が詐欺被害を受け金55億5千900万円の被害額にも及んだ事件がありました。それでも足がつき逮捕されてます。そうやって考えてみると、権利証を盗み出し、買主から金員をだまし取るには、かなり用意周到に計らなければならないことは、単なる住居侵入窃盗犯が不動産取引詐欺に至るのは考えにくいものだと感じます。

もっともその権利証を、より凶悪な反社会的勢力のような輩に譲渡し、詐欺を用意周到に計るには、それなりの準備が必要なことは容易にわかります。一方、単なる住居侵入窃盗の犯人の心理は、大方、金目のものを安直に求めて犯行に及ぶことが多いのだろうと想像できます。

もしかしたら身内がしたことなのでは？

そうすると、見知らぬ輩が住居侵入窃盗において、不動産の権利証のみを盗むことが目的というのは、考えにくいように感じます。そこで立ち止まって考えてみると、権利証のみが盗まれたが、他の場所で金目のものを詮索された痕跡が見られないのであれば、その権利証の存在をよくよく知っていた人物が、窃取したのではないのか、もう少し踏み込んでみると、もしかしたら盗まれた被害者のお身内の方が窃取したのではないのか、その可能性も否定できないわけではありません。

ドラマのようなことが本当にあった話

当職が、経験した事案で、事件に直接巻き込まれたことはありませんが、事件が起きてその数十年後、民事的な後始末のために、関わった事案がありました。

対象物件は、農地でしたが、近隣の都市開発があり、価値が増し、市街化されるという話を、所有者の身内が買主に持ち出し、不動産仲介業者が関与した不動産売買契約書を見かけましたが、所有者が関与しておらず、そもそも市街化はなされることもなく、結局詐欺事件が発生したようです。刑事事件としてどのように扱われたのかは、もはや定かでありませんが、その所有者の身内は、姿をくらまし、本籍地の戸籍の附票は、入手できましたが、肝心の住民票の写しは、除票扱いとなっており、足跡を追いかけることはできませんでした。結局この事案は、その事件後数十年が経過した後、身内の兄弟姉妹が違約金を支払うことで、示談が成立し、農地に付けられていた所有権移転仮登記の抹消がなされました。もっともそのために、身内の兄弟姉妹は、近隣の方から金銭を借り入れ、支払いが始まり、また農地については、事実上の保全のための耕作のために貸し出しをすることによって、話が落ち着いたようです。

権利証が盗まれる事案、確かにないわけではありませんし、他人名義に登記がなされてしまう危険があります。特に気をつけなければいけないのは、無権利者から登記がなされ、その事実について気がついていたにも関わらず、防止の措置をしなかった場合、その後の所有権移転の登記を受けた者に対し、不動産の所有権について、第三者に対応することができないので、民事保全法に基づく仮の地位を定める仮処分を検討しなければなりません。

まだ登記名義がご自身に留まっているなら

権利証のありかがわからなくなったが、未だに登記名義は自身である場合は、法務局によって準備されている、不正登記の防止の措置や登記識別情報の失効制度の活用をご検討ください。

司法書士 大山　真 事務所
TEL: 047-446-3357
事務所: 千葉県白井市冨士185番地の21

こんにちは、電話による問い合わせがあり、以前から何回か取り上げているテーマだろうと思っていたのですが、どうやらそうでもなかったようなので、注意喚起を促すために改めて記そうと思います。

権利証は再発行されない

はい、「権利証」と俗世間では、言われていますし、時折、法務局内部職員の方からも、「権利証」という言葉が出てくることもあるのですが、この権利証は、平成15年改正前の不動産登記法に基づき不動産の権利に関する登記で、所有権をはじめ、地役権以外の登記することができる制限物権に対して初めて取得したときに交付されてました。なお現行不動産登記法では「登記識別情報」がいわばその役割を引き継ぎましたが、平成15年改正不動産登記法に基づき当該法務局（登記所）がオンライン庁に実施される前に、交付していた書面としての「登記済証」と言われる書面のことを一般的に指しますが、「登記識別情報」も含めて、広義に「権利証」を指していることもあります。

さて、小見出しに記したように、この「登記識別情報」または「登記済証」は再発行はされません。特に登記済証は、世界で一通しか存在しない書面と言え、希少価値?!?という点では、重要なものと言えるかもしれません。やや話が逸れましたが、この「登記済証」「登記識別情報」は、再発行、再交付、再送付を受けることができない大きな理由は、法令に救済措置に当たる規定が存在しないからです。規定が存在しない以上、たとえ真の登記権利者からの申し出があったとしても、その申し出に答えて再交付・再送付する規定の法令が存在しない以上、登記官が、「気の毒な方ですね。」と内心思っていても、再交付・再送付できないのです。

紛失した経緯にご留意

さて、「登記済証」「登記識別情報」を紛失した、在り処も含めて失念してしまったという理由で、よく問い合わせをいただき、「どうしたら良いですか？」、とよく聞かされますが、その紛失した理由がとっても大事なことだと考えられます。

特に、金庫に入れていたのに、ある日、中身を確認したら何も入ってなかったということもあるようです。もしもその金庫について、施錠や鍵や解錠するためのダイヤルの管理が適切にされていたのなら、盗難の可能性も考えられるので、民事上不利に扱われないために、警察に対し盗難被害届および不動産の管轄法務局に対し不正登記の防止の申し出の手続きを行いましょう。
まず、警察への盗難被害届ですが、刑事上の取り扱いを適切に対応してもらうための制度であり、直接不正登記の防止に寄与するものではありません。しかしながら真の所有権登記名義人が、その盗取された権利証を使われて登記申請がなされたとき、被害を被っている蓋然性を持たせ、後に発生するかもしれない民事上の紛争（窃盗犯に対する賠償、所有権を主張する第三者からの否認し、自己への所有権回復のための証拠の一つとして事実を積み上げるため）への対策を講じるためです。
不正登記の防止の申し出は、真の登記名義人の預かり知らないうちに登記申請がなされることを防止するための制度です。詳細は別の記事に記そうと思います。

耳を疑う事実でした

先日、電話で問い合わせを受けた事案は、様子が違っていました。それは、金庫の鍵は、本人にすぐにわかるように金庫の近くに保管し、ダイヤルの設定も、ご自身が備忘的な意味を込めてメモしたものを金庫に貼り付けておいた、とのことでした。
これでは、確かに金庫としては機能を搭載しているのですが、その機能を全く働かせていない貴重品を入れる保管庫に成り下がっているように思いました。この状況では、さすがに盗難被害届を提出する際に、その経緯を尋ねられ、事実を話したところで、被害が出て当然と叱責されることもあるかもしれません。もっとも「権利証」がなくなった事実は変わらないので、おそらく受理されるのだろうと思います。もちろんこの事案でも、先に記したように、警察への盗難被害届および法務局に不正登記の防止の申出をすることをお勧めします。

高齢社会を迎え

この権利証の紛失のこと、実は取引決済でもよく耳にすることがあります。最近では、親子二代に渡って取引に関与する場合、親御さんの名義に関する不動産の権利証について、紛失しているというケースです。特に高齢者となり、認知機能が低下し、判断能力も衰えてきて、大事なものが常に気になる心配性な方や盗られ妄想の傾向のある方だと、大事なものを確認してはその時々に自分にとってその時点で大事な場所に仕舞ってしまい、後にその仕舞った場所を思い出せなくて、紛失してしまう事案があるようです。またそう言った不都合を解消しようと、親族の方が、介助（と親族の方は思っているようです）して、貴重品を保管していたところ、本人の預かり知らないところで紛失していると誤認し、警察に被害として届け出ていたという事案など、笑えるようで笑えない事実もあるようです。

登記識別情報の失効制度

先の記載は、主に「『登記済証」の紛失」に重視して記しましたが、「登記識別情報」については、もう一つ、対処方法があります。その方法は、登記識別情報の効力を失わせてしまう制度である「登記識別情報の失効制度」です。

ただこの失効制度も、一度失効させると再度の登記識別情報の効力を復活させる制度は、準備されてはいません。事前通知制度や資格者代理人による本人確認制度等の代替手段を用いて、対応する必要があります。

ご留意を

くれぐれも、登記済証、登記識別情報について、紛失、失念することがないようご留意願います。

司法書士 大山　真 事務所
事務所： 千葉縣白井市冨士185番地の21
電話： 047-446-3357