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相続による登記のこと

こんにちは、今回は、「相続による登記のこと」を記します。なお、実際の相談により聴取した事実を元に記しています。なお、今回は、力を入れて記したので、長文となりますので、ご了承ください。

唐突に「登記識別情報」が送られてきて、何のことだかわからなかった

お客様から、よくわからないことがあるから相談に乗ってほしいと、要請を受けて相談に応じたときの第一声でした。

ところで「登記識別情報(通知)」とは

登記識別情報とは、所有権の取得に関する登記を受けた方を対象に法務局から所有者(取得した権利が持分ならその共有者)に通知または交付される情報または書類のことです。後の不動産の処分(売却、担保権の設定)をする際に、登記申請時に提供または添付し、審査時に、本人の実在性および当該登記を実行したことによって現登記名義人の登記を失うまたは現時点での所有権に対して登記上制限が加わることの意思を確認するために必要な情報として位置付けられています。

なぜ、登記識別情報通知を入手したのに、不可解なのか?

相談者は、「登記申請の依頼(委任)をした覚えはない。」とのこと。それにも関わらず、登記識別情報が、登記申請を代わって対応したと思われる司法書士事務所から送付されたとのことでした。なにが問題なのか、もう少し丁寧に事実関係と登記申請手続について見ていくことにしましょう。

事実関係

母親が亡くなり、相続手続きをしなければならない。

相続人について

亡くなられた母親の相続人は?、相談者以外に姉が一人いて、相続人全員で二人だけでした。二人とも年齢は75歳以上でした。

共同相続人間のやり取り

相談者宅に、姉から連絡があり、訪問したいとのこと、相談者も来訪する趣旨について薄々気がついていたので、受け入れることにしました。

来訪日当日に、何と、姉一人だけではなく、なぜが司法書士も同席したそうです。その司法書士の席の前のテーブルには戸籍謄本の書類の山が築かれ、請求書らしき金額の説明が記された書面を相談者に見せたそうです。そうして、相談者にとっては、内容がよくわからない書類に、署名をさせられたようです。

そのような態度も含め、あまりにも唐突な対応であり、相談者は驚き、話の内容(前提となる事実関係や事情)が相談者の想定していたこととはかけ離れていた内容であったため、姉と司法書士に対し、相談者宅から引き取ってほしい(退去の)旨を告げ、そのときは、物別れとなったようです。

なされてしまった登記そして登記識別情報通知の送付

そうして約一ヶ月ほど歳月が流れ、上記に記された「登記識別情報通知」が同封された書類が送付されたとのことでした。

登記申請手続の要件

登記申請手続を見ていきます。実のところ、相続を原因とした所有権移転登記申請手続ですが、大きく二つの事象が存在します。

遺産分割等が完了し、所有権の帰属が明確になった後にする相続登記申請

こちらの方が、想像できると思います。いくつか残された遺産のうち、不動産所有権の帰属をどちらの相続人とするのかを決定した上で、登記申請手続に挑んでいると考えることができます。ただし、この場合は、協議によりやはり法定相続分を反映された共有持分で持ち合うことで合意がされていない限り、相続人のどなたかが、当該不動産の権利を法定相続分よりも多く取得する事象となり、そのことを証拠づけるための書類に記名または署名および実印で押印、押印されている印鑑が実印であることを証拠づけるため、印鑑登録証明書を添付する必要があります。

自らの相続分保全のための相続登記申請

この謂わば保全のための相続登記申請と記しましたが、今回の事案のように相続人が複数存在する場合でも、相続人のうちの一人からでも、法定相続分に基づく登記申請はすることができ、そして受理されます。確かにこの方法でも、当該申請は受理され、登記簿にもその旨が登記簿に反映されるのですが、登記が完了したことに伴う、登記識別情報通知の送付または交付の対象者は、実は実際に委任状を代理人に提出した人物のみ申請行為に及んだ者のみに対して、登記識別情報は、通知または交付されます

申請行為に及ばなかった相続人には通知も交付もされない

反射効ということではありませんが、法定相続分に基づく登記を申請した場合、登記申請のため委任状を代理人に提出しなかった他の相続人、登記申請行為に及ばなかった相続人には、登記識別情報は、通知も交付もされません。すなわち保全のための法定相続分に基づく登記申請をした場合、登記識別情報を持っている相続人と持っていない相続人が存在することとなります。

そもそも問題点は?

さて事実関係と相続による登記申請手続きを見てきましたが、そもそも何が問題なのでしょうか。

対応した司法書士がとった行動について、相談者からの話と相談者宅に司法書士事務所から送付された登記識別情報通知からわかることは、相談者が委任する意思もないのに、なぜか委任状が作成され、登記申請行為に及んだことです。このことは、有印私文書偽造罪の罪に問うこととなりますし、考えようによっては、公正証書原本不実記載罪の罪に問われることにもなります。

事実関係と権利関係が合致していれば登記は問題ないのか?

事実関係および現状の権利関係ならびに登記に公示されている権利関係は、公示上は確かに反映されていると言えなくもないです。しかしながら、相談者は、登記申請手続の行為は及んでいないにも関わらず、委任状が作出されている事実は無視できないものであると考えます。

売買の事例での最高裁の判例から

随分古いものですが昭和35年1月11日の最高裁の判例があります。この判例は、司法書士試験でも取り上げられている有名な判例です。この問題点は、確かに当事者間で取引が行われ、所有権は、売主から買主に移転したにも関わらず、売主が登記申請に協力してくれず、買主が書類を偽造して登記申請し、登記がなされてしまった事案でした。この場合は、公正証書原本不実記載罪に該当します。

相続を原因としての登記の問題

さて、上記の売買の場合は、明らかに違法と言えるのですが、相続を原因とした所有権移転ではどうなのか?同列に扱って良いのかという問題はあるにはあります。以下、見ていきましょう。

  1. まず、共同相続人のうちの一人からする法定相続分に基づく登記は、先にも記したように、保存行為として認められます。
  2. 一方遺産分割等がなされ、不動産だけに限って見てみたとき、法定相続分とは違った権利関係となる遺産分割協議がされているにも関わらず、法定相続分の登記がされてしまった場合は、問題があると考えます。民法の規定には、「遺産の分割の効力は、相続開始時にさかのぼる。」とあり、故に、遺産分割によって単有になった権利関係を、相続があった日で「相続」でもって登記されることとなります。
  3. また、一旦は、法定相続登記をして、後日、遺産分割協議によって単有となった場合は、遺産分割協議が成立した日を掲げて、「年月日遺産分割」として登記申請することとなります。この場合、事実関係は如実に表れているのですが、実務的に申し上げると登録免許税の税負担が余計にかかってしまうため、法定相続分に基づく登記申請はすべきではなかったとも言えます。

登記簿上では、どの経緯を辿り相続登記がされたか判然としない。

これまで見てきたように、実は、登記簿上では、どのような経緯により相続による登記がされたのか、判然とはしません。そして、今般の民法改正により、このことに限らず、他の諸原因によって法定相続分よりも多く取得した持分について、対抗関係の整備がなされ、登記等の対抗要件を取得しなければ、第三者に対抗できないこととなりました。ただ危惧することは、法定相続分の登記は、権利の保全として重要な登記として認められる反面、そのことに乗じて、他の共同相続人により、勝手に持分を処分されてしまう可能性を誘発することとなりうるのではないかと感じます。

一方、法改正により、施行予定である相続人による登記の届出の活用がもしかしたら、不可抗力的に、明るい活用が期待されるようにも思われます。それは、取引に入る相続人ではない第三者が、届出登記を見て、まだ相続の手続きが終わっていないことを外観上知ることができ、その上で、法定相続分の登記があった際、背信的悪意者以外の第三者は対抗関係によって、持分取得の権利を確定的に主張sルことができることとなります。

一つの結論として

今回の相談者の言い分が事実であるとすると、対応した司法書士の本人確認について問題があるように思われます。一義的には、法定相続分に基づく登記がされただけであり、実害はないと考えられますが、他の共同相続人として相談者が容認している事実さえも存在せずに、署名してもらう書面の意味や趣旨について、丁寧な説明をせずに、ただ署名押印がされた書面だけでもって、登記申請に関する代理権について授権があったとは考えられず、いわば強引は委任契約があり、その委任による代理に基づいて登記申請を行ったことは、もはや正当性を主張する利用にもならないと考えます。

相続人の高齢化に伴う、注意喚起として

高齢社会となって、相続人も高齢になり、その意思表示について、本人の真意に基づいたものかどうか、いくつかの相談を受けていると本人確認がずさんな対応が見受けられる司法書士同業者が存在することも事実存在しています。

こうして記していると、もはや振り込め詐欺と同等に本人確認を受ける高齢者も意識を持った方が良いのではないかと思ったりしています。

自分の意思に基づかない登記がされてしまっていること、これは何も登記を失うことだけではなく、委任した覚えがない、自身のあずかり知らぬところで相続登記の申請人として登記申請がされてしまっていることももしかしたら、留意しなければいけないと思います。

千葉県北西部のとあるヒマワリ畑です

相続手続きを概要は当事務所webページでも紹介しております。是非ご参照ください。

司法書士 大山 真 事務所
TEL: 047-446-3357
千葉県白井市冨士185番地の21

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ご指名ください

 これから土地を購入して、ご自宅を建てる予定の方、ぜひとも、登記申請手続につきまして、ご指名ください。事前にご指名いただければ、登記申請に関して、当事務所が責任を持って対応致します。お電話頂き、話をお聞きした上で、御見積もりさせていただきます。

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バチカン市国

上記記事は、旧ブログ「時報」より、2022年9月22日に、本ブログに移植しました。

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抵当権抹消登記申請手続のビデオクリップ(その1)

 手始めに、作成してみました。まずは、紹介です。内容は深いところまでは、まだ製作中です。でも、宣伝広告としては十分なので、アップしてみました。

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上記記事は、2022年9月13日、旧ブログ「時報」より、本ブログに移植しました。

補足

サーバー移行時に動画のリンクが外れてしまいました。現在捜索しています。

なお、内容や取り扱いも当時と変わっていると思われるので、再構成しようと思っています。

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不動産登記申請 事務所より 会社・法人・企業法務 民事信託・遺言・後見・相続 裁判事務

同一事件を複数同種の専門家への依頼は基本的にできません

 同一の案件で、既に依頼済である場合(例えば相続手続支援について既に司法書士に依頼しているが、別の司法書士にも依頼したい場合)は、基本的に、同種のどの専門家(司法書士事務所)からも断られます。

応じられない理由

 理由は、いくつかあります。一般的には、「信頼関係の破壊」が大きな理由で上げられるようですが、実務上、もっと深刻な問題があります。
 事実を御聞きして、どのような方針を定めるか、専門家の見解はそれぞれ分かれます。ある方はAという方針が良い見解を出されるし、ある方はBという方針が良いと見解を出されることもあります。
 まだ相談の段階であれば、誰でも受けることができます。しかしながら相談の領域を超え、事件の事務処理を依頼された場合、その時点で方針は確定し、事務を処理しなければならない段階に入ります。そうすると、後で依頼をうけた専門家の方針が、先に受けた専門家と事務処理が衝突してしまうため権利関係が複雑になり、結果的に事務処理はできないのです。足なみが揃えば、分業という意味で業務は成立する可能性はあると思われますが、見解が違って、方針も違うと、必ずしも向かって行くゴールが違う場合があるからです。
 そして一番気になる報酬ですが、現在、報酬基準は存在しません(各組織では、一応アンケート調査をした結果の報酬の平均は公開されている様ですが、平均はあくまでも平均です)。なぜ基準がないのでしょうか。もし基準を設けると、公正な取引が成り立たなくなります。法律で基準を定めることは、国家が、率先して公正な取引を妨害していることと同じ事なのです。なので存在しないのです。
 そして一つ一つ事件は個別なので、単純に電話で「幾らかかる?」と聞かれても一律に価格を決める事は不可能といっても良いです。各事件の最低額は一応事務所では決めているのでしょうけど、参考に付言されるだけです。なぜならば、まだ事情を全て聞いていなければ、まだ他にも事務処理が存在するのにも関わらず、その価格で全てができてしまうと勘違いされてしまい、本題を処理した後に紛争が生じる可能性があるからです。
 また最高の価格(これだけ支払えば、間違いなく事務処理をしてくれる価格)はと聞かれても、基本的にはお答えできません。これもそのまた逆の心理で、もっと経費を抑えられるかもしれないのであれば、提示する価格は適当ではないし、信頼関係が形成されないからです。
 そして報酬に関して、他の専門家の請求金額が妥当なのか、そうでないのかも判断はできません。そもそも相談後、依頼を正式にされる前に、事前に見積もりを提出してほしい旨を伝え、リアクションを確認することが必要です。
 事案によりきりですが、はっきりを言ってくれないのには、訳があります。まだ請求金額を確定するために判断する材料が不足しているためです。
 不確定の請求金額であるが、それでも依頼したいという理由で依頼されたのであれば、そこには、不法行為、不当利得という債権債務は存在しないのです。
 では、どうすれば良いのか、先に依頼した専門家の方に、基本的に全部御願いすることです。それでもある事案だけは、他の専門家に依頼したいのであれば、その件について、先の専門家に既に依頼されているのであれば、先に依頼している先生には辞任をしていただき、その旨の書面を後の専門家に提出する方法が良いと思われます。その際に先に依頼した専門家から関係書面を返却してもらい後の専門家に自らが提出することが必要でしょう。

 上記に記したことは、先に依頼している専門家とは他の専門家(例えば税理士、公認会計士)に相談や事務処理を依頼される場合は、もちろん問題は生じません。なぜならば、それぞれの専門分野で、事務処理の守備範囲は分化されているからです。ただし、実体上の関係と税務上の取扱いは、多少の違いがあるのも実情です。なので、関係当事者全員から協力が得られるのであれば、節税を諮る意味で、税理士、公認会計士から、まず話を聞いて方針を定めてもらって、他の専門家(司法書士等)に依頼するということは有意義な方法かもしれませんね

イタリア ベネチアにて

上記記事は、旧ブログ「時報」より、2022年6月28日に、本ブログに移植しました。なお、タイトルおよび本文の記載について、加筆修正しました。

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不動産登記申請 事務所より

抵当権抹消登記相談3,000(円/時間)の期間を延長します(終了しました)

 ご好評頂いている、抵当権抹消登記相談ですが、通常の相談ですと30分3,000円以後30分毎に3,000円の相談料が発生するところ、抵当権抹消登記相談に限り1時間3,000円で相談を承っております。抵当権抹消登記申請については、殆どの案件は、ほんの少し司法書士が助言すれば、ほとんどはご自身で、申請手続きをすることができます。
 住宅ローンが完済して、ひとしおのこととおもいます。しかしながら実体上の抵当権は消滅しても、登記上は申請をしなければ、抹消されることはありません。
 ぜひ、当事務所のWEBサイトを訪問されたのですから、一考してみてはいかがでしょうか

司法書士 大山 真 事務所
TEL:047−446−3357

イタリア ベネチア

上記記事は、2022年6月27日、旧ブログ「時報」より、本ブログに移植しました。なお、現在、上記のサービスは、終了しています