カテゴリー: 不動産登記申請

登記上の住所・氏名は現在と同じ？

不動産を取得してから相当の歳月が流れますが、いざ登記簿を確認すると登記したときの住所・氏名のままであることに気がつかれると思います。

「登記上の住所」という言葉

さて電話による問い合わせでよくあることですが、一般の方とよくすれ違うこととして、「登記上の住所」という言葉が出てきた際に、実のところ、よく理解していない事象が見られます。さて「登記上の住所」とは一体なんなのでしょうか。

登記簿上に記された名義人の住所

ズバリ「登記上の住所」とは、登記簿上に記された登記名義人の住所のことを、言っています。

住所変更、氏名変更の登記が必要な事案

よく遭遇する事案として抵当権抹消登記申請時に、登記上の住所氏名について、現在の住所氏名を変更したことによって違っている場合は、別途、所有権登記名義人氏名住所変更の登記申請が必要となります。

実は、義務化されます

ところで、この住所および氏名もしくは名称の変更登記申請も令和8年4月1日より義務化されます。

条文の規定をよく見ると、総則として第64条では、「登記名義人が、単独で申請することができる。」とあるわけですが、新法では、さらに「第七十六条の五　（途中省略）…所有権の登記名義人は、その変更があった日から二年以内に、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記を申請しなければならない。」に規定されています。第64条の規定だけをみると、「…申請できる。」とあるので、いつでも良いと考えられますし、記事を記しているときは、改正法施行日前なので、確かにそのとおりですが、令和8年4月1日以降は、所有権の登記名義人については、住所氏名の変更については、登記申請の義務が課されることになります。

ところで、住所氏名の変更をどう調べれば良いのでしょうか？それは、住民票の写し、戸籍の附票、場合によっては住民票の除票、戸籍の除附票でもって調べることができます。

戸籍附票・住民票除票の保存期間

住民票の除票、戸籍の附票の保存義務の期間が、令和１年６月２０日より、150年になったため、その施行日以降の住所遷移の情報を遡ることができるといえばできます。もっとも平成25年6月19日よりも前の日付の段階の住民票の除票・戸籍の除附票を既に廃棄してしまった自治体もなくはないので、それ以前に取得した不動産を所有し、登記もされていて、住所の移転を転々と繰り返していた場合は、必要関係書類が揃わない可能性もあり得ます。

必要関係書類が調わないとき

住所氏名の変更登記申請をしようと思っても、必要関係書類が調いそうにないと感じる場合は、当事務所をはじめ、最寄りの司法書士事務所までお尋ねください。資料集めをした上で、法務局に申請をご自身ですることは、負担が過度になり、あまりお勧めできません。なぜなら、住所が、公文書で繋がらない場合は、ご自身が所有者であることの蓋然性を担保するまで資料を収集・添付し、場合によっては、上申書を作成した上で、申請に挑まなければならない事案だからです。

厳格に考えると、住所・氏名の変更登記申請でも、申請に該当する不動産や権利が、申請人たるご自身が真正な所有者権利者であり、その正当なる権利者から出た申請であることを担保することと、住所氏名の変更があったことを証明するために、添付書類が存在意義があります。

終わりに

最後に、取引決済に関連したことを記しますが、住所・氏名の変更登記も連件申請で取り扱いますが、実は順番としてはほぼ一番初めに申請する体制で事件を扱います。その一番目の住所氏名変更登記申請に問題が生じると、残りの全ての抵当権抹消・所有権移転・抵当権設定等の登記申請手続きも頓挫することになり、実は、住所氏名変更の事案はとっても実務では取り扱いは、当事者が想い抱いているよりも、申請代理人は慎重に取り扱っています。それほど登記上の住所氏名の取り扱いは難しいことがわかると思います。

抵当権抹消登記申請に関する相談を承ります
司法書士 大山　真 事務所
TEL: 047-446-3357

こんにちは、不思議な問い合わせがあったこと、その問い合わせの対応後に感じたことを記しました。

内容は、「不動産登記の名義の変更が義務になったと聞かされました。」とのことでした。なんだか腑に落ちないセリフだなと思い詳細を聞くと、どうも相続することが、あたかも義務であるかの様にある行政庁から指導を受けたように感じました。

なんでも、「滞納処分をするために、相続登記が必要で、そのことが相続人には登記を申請する義務が課されている。」のような指導がされた様に聞き取れました。

もっとも、当事務所に電話で、依頼するか相談したいとのことでしたし、電話だけのことだったので、さらなる詳細は聞くことはできませんでした。そもそも連絡の後、本当に当事務所に訪ねてこられるのかどうかもわかりません。ただ、違和感を覚えたことは事実です。

相続する意思は相続人が決める

相続を（承認）するのかしない（放棄する）のか、それは相続人の自由な意思で決めることができます。被相続人の債権者、相続人の債権者はもちろんのこと、なんらかしらの租税債権をもっている行政庁でさえも、相続することを強要することは許されないものです。

熟慮期間経過の蓋然性のある相続放棄

他の相続人は、裁判上の相続放棄をするとのことでしたが、被相続人が死去して十数年以上経過しているようで、なお一部の共同相続人は同居しているようで、熟慮期間経過の蓋然性がある事案といえます。故に単なる書面による申立ておよび審理ならびに受理という事案では済まないことも容易に想像できます。もしこの事案の場合、裁判所は、申立人を呼び出し、事情を聞くことをします。その上で、受理不受理を決定します。

制度趣旨を履き違えるな

本題に戻りますが、相続をすることと相続登記申請をする義務は、まったく別次元の問題です。相続することは、義務ではありませんし、誰かに言われたからするものでもありません。相続人が自身で決めることです。上記の事案で考えられることですが、おそらく電話をしてきた相談者は、なんらかの事情があり、行政庁に相談したようですが、相続登記申請の義務化に乗じて、滞納処分による差押登記の嘱託をするにあたり、代位による登記嘱託費用を一時的に立て替えることを嫌ったのではないかと考えられます。

依頼者は何を望んでいる？

電話だけだったので、相談者は結局何を望んでいるのか、よくわからないまま、やりとりを終えたのですが、費用をかけて相続登記を完了させても、競売開始決定が下され、売却許可決定がでた場合、ご自身のものにならないことは、容易に想像でき、一体何を望んでいるのか、よくわからない発言でした。

相談者の振る舞いから、おそらく熟慮期間は経過し、法定単純承認事由の事案なのだろうと推測できるわけですが、誰がいつから税金を滞納し、その滞納額によっては任意売却の方法をとるべきことも考えられなくもなく、そうすると、相続登記申請をする価値があると言えますが、その調整ができている様には、思えませんでした。

先月から施行された「相続登記申請の義務化」ですが、この義務化に乗じ、熟慮期間の問題もありますが、相続をすることと相続登記申請をする義務は、全く別物であり、次元の違うことを理解してほしいと思います。

司法書士 大山　真 事務所
TEL: 047-446-3357

こんばんは、相続登記申請の義務化のことについて、もう少し気になったことがあったので、追記したいと思います。

これまで、相続登記申請義務化のことを記事していますので、先の投稿も以下のリンクから、ご覧いただければと思います。

相続登記の義務化のこと

相続登記義務化のこと2

相続登記義務化のこと3

過料の制裁について

小見出しにも記したとおり、今回は、過料の制裁について、記したいと思います。

法令では、義務を怠った場合、金10万円以下の過料（過ち料）の制裁を裁判所から受けることとなります。

法務局では、正当な理由がなければ、例外なく裁判所に送付する扱いとなります。正当な理由となるのかどうかの判断について、法務局の登記官の裁量がどれほど設けられるのか、計りかねますが、謂わば、行政の処分についても平等原則がはたらくと考えると、見逃されることは、まず考えられないと考えます。

さて、今の段階で分かっていることとしては、『登記官が、「不動産登記法の規定による申請をすべき義務に違反して不動産登記法の規定により過料に処せられるべき者があることを職務上知ったときは、これらの申請義務に違反した者に対し相当の期間を定めてその申請をすべき旨を催告（以下「申請の催告」という。）し、それにもかかわらず、その期間内にその申請がされないときに限り、遅滞なく、管轄地方裁判所にその事件を通知（以下「過料通知」という。）をしなければならない。』となるようです。

申請の催告が考えられる事象

この申請の催告が考えらえれる事象ですが、主たる土地と自宅たる建物については、相続登記を申請したが、他の不動産については、登記申請を遺漏している、または意図的に申請をしていない場合が考えられます。

過去の実務経験より

過去に扱った事案ですが、意図的に、道路部分や山林について、登記申請をしないという相談者がいたり、道路部分の土地について共有者であることに気がつかない相談者もいらっしゃいました。

依頼者から「相続したくない不動産は捨ててしまえばよい」

当時は、ようやく相続登記の重要性が、再認識され始めていた最中、マスコミや週刊誌で「捨てられる不動産」という言葉が踊っていた頃に受託した案件で、申請したくない不動産について、書類が独立している場合は当職に見せない、共通して情報が搭載されている物件については、黒塗りをして当職に情報を開示しない方でした。その事案は、全部ではありませんでしたが、登録免許税の算定に必要な不動産の価格を証明する書面を取り寄せたところ、情報を開示されなかった道路部分の記載があったので、その部分については、相続登記申請に盛り込むことができましたが、他の山林等は、他の市区町村にあったようでしたが、結局探知することはありませんでした。もっとも職務上、それらの物件は、相続登記申請の委任を受けたわけでもなければ、依頼もないのに調査をすることが職責上許されるわけでもないので、登記申請をしなくても、義務化された場合、遅かれ早かれ法務局もしくは国家から通知が来ますよという忠告をしたことをよく覚えています。

評価上非課税として扱われ共有不動産

土地・建物について評価額があれば、評価証明書に記載事項であるので、ほぼ間違いなく掲載されますが、非課税扱いとされる道路敷として課税上の地目で登録されている土地は、課税行政庁が一方的に把握している代表共有者以外の共有者について見落とされることが多く、漫然と請求した場合、評価証明書に記載されないことがあります。

上記、二つの事象を見てきましたが、何れにしても、相続手続きをして登記を申請したのに、過料の制裁を受ける可能性がある事象であるといえます。対象となっている不動産について、よくよく確認すべきと感じます。

相続手続の相談を承ります
司法書士 大山　真 事務所
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事務所：千葉県白井市冨士185番地の21

今回は、今年の4月より「相続登記の義務化」のことを継続して取り上げています

関連記事のリンクを、以下に貼り付けましたので、まだご覧になっていない方は、目を通していただければ幸いです。

相続登記の義務化のこと

相続登記義務化のこと2

申出たことによる効果？

前回でも触れましたが、申出・申告したことによって、不動産登記法上の相続登記申請について義務懈怠（義務履行をしないこと）による過料の制裁は、免れます。しかしそれだけで安心していいのでしょうか？

登記簿の記載について

申告したことによって、「登記官は、（途中省略）その旨の登記をすることができる。」と不動産登記法にあります。法令の文言によると登記官の裁量によって、登記するしないのように読めそうですが、おそらく登記することとなると思われます。

主登記ではありません

ただ、この申告したことによる登記は、主登記でなされません。不動産登記法上で主登記でなされない以上、権利の移転があったことによる登記が反映されるわけでもなければ、共同相続人が他に存在する場合、所有権を第三者に確定的に主張することができないことに変わりはありません。相続分に該当する持分についてのみ主張できるに留まります。

申告登記による反射的効果の可能性について

相続人間の権利関係は、この申告の登記をしたからといって、なにも状況は変わりません。相続人と法務局との間では、ひとまず法定相続による登記をしなかったからといって、この申し出をしたことで、過料の制裁を免れるにと留まり、その後、遺産の分割によって相続し、不動産を取得した場合は、改めて、相続登記の申請の義務を負います。

では申し出により、付記登記がされると、先にも記しましたが、この付記登記とは、相続人の申し出をした相続人の住所氏名が登記されることとなります。もっともドメスティックバイオレンス等の被害を受けている方が、対象者であった場合は、その申し出の際に、法務局にその旨も併せて申し出をすれば、代替措置をするそうですが、原則、住所氏名は登記されます。

登記されるということは、取引利害関係にない第三者はもちろん国家行政、地方自治体も登記を閲覧することができます。

登記を確認できる者

先に挙げた者以外でも、手数料を支払えば不動産仲介業者をはじめ誰でも登記を確認することができます。

事実上の問い合わせ窓口に

私が、懸念していることとして、実は、付記登記を受けたことによって、一部の相続人の存在が具体的に、明らかにされます。先にも記したとおり、登記上、住所氏名が記される以上、相隣関係のことで、不動産に関して利害関係を持っていらっしゃる第三者、例えば、お隣さん等から問い合わせがよりしやすくなります。

　これまで、被相続人の登記名義人である以上、相手方は、本腰を入れて、対処したいと思わない限り、相隣関係の問題を解決するには、それ相応にいくつものハードルを越えなければならず、涙ぐましいことが多々ありました。まず相手方を調べるには、それ相応の書類を揃えなければならず、その上で、自治体へ戸籍住民票を請求する。もしくは、先に裁判所に申し立てをして、その後、受け付けられた訴状等の控えをもって、自治体に戸籍住民票を請求して、相手方を特定することが行われてきました。それまで苦労した上で、本腰を入れた上で、問い合わせをしてきたわけですが、法律の施行後は、相隣関係の対応の仕方も変わり、そして、相続の対象となっている不動産について付記登記された相続人に相隣関係の問題の解決を迫られることとなるでしょう。遺産の分割が成立していない以上、被相続人が負っていた債務は、相続人間で分割しても、その内容によって、相続人間で求償権を取得するにとどまるだけで、債権者に対しては、対抗することができません。ゆえに この申し出によって、登記官による付記登記がされることについて、過料の制裁を免れる反面、相隣関係の問題解決の矢面に立たされることになるような気がしてなりません。

やはり早期の相続手続を

こうしていろいろ記しましたが、やはり相続手続を速やかに行い、不動産を取得した相続人が、不動産にまつわる諸問題に対処することが大事なことだと思います。場合によりますが、良かれと思い申し出をしたことによって、付記登記が行われ、相続手続が完了していないのに、矢面に立たされることがありうかもしれません。相続により不動産を取得するつもりはないのに、どうしても場の空気という不思議な力が働き、勢い余って、申し出をしてしまい付記登記がされて、矢面に立たされることになる可能性もありえます。ぜひご留意いただきたいと思います。

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