こんにちは
先の投稿の「抵当権抹消登記依頼(1)」および「抵当権抹消登記依頼(2)」の記事から、特に不動産の数のことに焦点をあてた、動画をYoutubeに公開しました。
問合わせ時の留意事項
抵当権抹消登記申請の代理依頼について、電話での問い合わせの際に、不動産の数の把握がなされていないと、事務所にて「登記相談」で受けざるを得ません。
御留意ください
相続について、相談を承ります
司法書士 大山 真 事務所
TEL: 047-446-3357
事務所：千葉県白井市冨士185番地の21
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抵当権抹消登記依頼(2)
こんにちは、今回は、抵当権の抹消登記申請手続の第一回目の続きを記したいと思います。
なお、第1回目の投稿をご覧になってらっしゃらない方は、以下の、引用先の投稿をご覧ください。
敷地権付区分建物の場合
さて、先の投稿では、一般の土地、建物のことを記しました。確かに、一般の土地、建物ならば、不動産の数を数えることくらいそれほど難しくはないのですが、「敷地権化された土地利用権が付された区分建物」が供された抵当権の抹消となると、ほとんどの一般の方は、わからなくなると思います。
そもそも敷地権化とはなんぞや?! と疑問が湧いてくるかもしれませんが、ここでは、端に抵当権抹消に焦点を当てて記そうと思います。
先にも記したように、建物は、その構造上、底地たる土地があるから存続するので、土地の存在が必要不可欠となります。ところが、土地の登記簿を入手しても、抵当権の存在どころか、所有権に関することも「敷地権化」された旨の登記があるだけで、それ以外は何も記載はありません。
敷地権と呼ばれるもの
それでも、実は土地について何らかの利用権（所有権、地上権、賃借権）が付されているはずです。実はそのことが、建物の登記簿に記されています。そのことがまさに「敷地権」と呼ばれるものです。
その敷地権ですが、実は一つとは限らず、複数存在することもありますし、種類も複数存在することもあります。
建物は建物でも、一棟の建物ではない!!
区分建物が対象の場合、今まで建物と記しましたが、この建物は、一棟の建物のことではなく、そのうちの専有部分を指します。
敷地権付区分建物の不動産の数
では、その敷地権付区分建物の不動産の数はどのようにカウントするのか。
答えは、建物の専有部分が一つおよび敷地権の数を合わせたものが、その敷地権付き区分建物についての不動産の数であることがわかります。
余談
ひと昔前は、解除証書たる書面について、金融機関は、その具体的な内容を記載せずに所有者に交付していたこともあり、その追記すべき内容について受任された司法書士が金融機関の指図のもと書面を完成させ申請をしていたこともありました。
今どうかというと、千葉県下では、随分前に、各金融機関自身により解除証書を記載する取扱いに切り替わりました。それ以外ではどうかというと、ようやく令和4年11月17日に法務省民事局より全銀協に対し、各金融機関に苦言を呈するかのように、通達が出されました。
金融機関の態度
もっとも、そのことで以って、直ぐに末端の金融機関に通達が伝わるのかというと、抵当権設定は、第三者に対する順位の保全という重要な要素があるので、真剣に取り組みますが、抹消では、今まではお客様だったが今後は預金者の扱いとなるため、終わったことにどれほど真剣に取り組まれるのか、今後その体質が変わるかどうか、眼を見張るものがありますね。
登記記録のこと
なお、e-Gov の法令検索に、「不動産登記規則 別表３の『区分建物である建物の登記記録』」に関することが 搭載されていましたので、参照URL を以下に記しました。是非ご参照下ささい。
また、「別記第九号(第百九十七条第二項第三号関係)（敷地権付き区分建物に関する登記事項証明書のフォーム）」もありますので、ご参照ください。
https://elaws.e-gov.go.jp/data/417M60000010018_20230401_505M60000010006/pict/2FH00000055050.pdf
今回は、不動産の数と抵当権抹消のことを２回の投稿に分けて、解説してきました。
ところで、そもそも抵当権が消滅した理由や消滅する前に不動産の所有者の住所・氏名が変更していた場合、申請の際に影響があるのかどうかを記したいと思います。
担保権に関する相談をお受けいたします。
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抵当権抹消登記依頼(1)
今回から、「抵当権抹消登記申請の依頼」を、いくつかの回に分け、問い合わせ時の留意点を記します。
今回取り上げる事案は、あくまで「抵当権」に限ります。根抵当権や他の担保物権によって登記されている事案は、別の機会にします。
不動産の数を確認する
唐突に不動産の数と記しましたが、抵当権により担保の対象となっている不動産の数を確認してください。
なお、この不動産の数について電話で明確に伝えられない場合は、別途相談で対応を受けられた方が、結果的にスムーズに手続きが進みます。
もっとも、不動産の数を確認する術を紹介もせず、相談で対応すると言い切ってしまうのはどうかと思いますので、ここではいくつか存在する手法の一部を取り上げたいと思います。
住宅ローンの完済の場合
まず住宅ですから、お住まいになっている建物が存在します。建物は、空間上には存続できないので、建物の底地たる土地（宅地）が一つ以上存在しているはずです。次に公道に出るための接道部分たる土地の有無を確認します。
具体的な確認方法ですが、まず金融機関から手渡された（または送付を受けた）書類によって確認します。その書類の中に「抵当権解除証書」または「債務弁済証書」が存在しているはずです。その証書の記載から、「不動産の表示」欄または「物件の表示」欄が存在しているはずです。
その「不動産の表示」欄または「物件の表示」欄に、抵当権に付されていた不動産が表示されています。
登記簿から担保権の存在を確認する場合
担保権の消滅を証明する書面を見ても、よく判らないこともあります。その場合、抵当権の存在について、不動産登記簿から確認することもできます。もっとも現在の不動産登記簿は、データとして存在するので、法務局に出向き「不動産登記（全部）事項証明書（共同担保目録付）」を入手する必要があります。
そうして入手した登記事項証明書の乙区に、対象となる抵当権の存在を確認することができ、複数の不動産が担保として差し出されているならば、共同担保目録が設けられており、どの不動産が担保に供されていたのか確認することができます。この共同担保目録は、証明書の請求時に、共同担保目録の欄にチェックをいれて提出します。
次回は？
ここまでは、一般の土地、建物の不動産の数を数えることを記しましたが、次回は、抵当権の担保の対象が敷地権付き区分建物であった場合の不動産の数のことから記したいと思います。
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こんにちは、今回は、当事務所をはじめ、司法書士事務所に問い合わせる前の、留意事項を記したいと思います。なお、相続手続に関する問い合わせのみに、限定して記したいと思います。
他の共同相続人と話ができるようであれば、よく話し合ってからの来所をお願いします
以前、訪れた事例を記しますが、同居されている他の共同相続人と話し合いができる状況であるにも関わらず、話し合わずに複数で来所されたことがあり、面談時に、他の共同相続人から「自分で（手続きを）やります。」と宣言されました。初動において取られた態度から、当職としても相続財産たる不動産における所有権の帰属が確定していない以上、事件を受託するのは適切ではないと判断し、お断りしました。
見積を依頼するなら、見積るための材料（資料）の提示をお願いします
このことも以前ありましたが、見積もるに当たっての材料（書類）の提示がなければ、見積もることはできません。
また「相場は？」という言葉をお聞きしますが、市場で公開されているような事業ではありませんし、そもそも法令通達倫理等において報酬基準は撤廃されており存在しません。もっとも統計調査に基づいた過去の結果は存在していますが、当時の報酬額が今日において適切かどうかは、誰しも判断することはできません。
話を元に戻しますが、業務を遂行するに当たって、見通しが必要となります。その見通しをつけるための資料の提示を受けなければ、見積もることはできません。
参考に記しますが、相続に基づく不動産登記申請依頼であれば、固定資産評価額、相続関係を証明する書類が明確にならなければ、見積もることはできません。
登記申請手続きの前に、実体上の権利関係を証する書面の起案は別途費用報酬の請求が発生します
面談時点で、書面が充実していない場合、登記申請にかかる見積もりの前に、実体上の権利関係を確定させるための書面起案は、登記申請手続きよりも前に必要なことですので、登記申請にかかる費用報酬とは別に請求が発生します。
弁護士業、司法書士業は慈善事業ではありません
最後に、少々厳しいことを記しますが、弁護士先生や私たち司法書士は、残念なことに慈善事業ではありませんし、国家行政から資格により限定されている職業ではありますが、それ以上の保護を受けているわけでわありませんし、金銭的に、補助を受けて事業が成立しているわけでもありません。
法令実務に関する情報を入手するだけでも、他のお客様からいただいた報酬を元手にして、経費を払って仕入れています。時折勘違いをされて、相談は無料ですよね？とおっしゃる方がいらっしゃいますが、原則、相談料は有償です。もっとも事務所によっては、地域へのことを慮って、初回30分は無料で対応したりする当事務所をはじめ他の事務所さんでも存在します。それにしても、もともと相談は、無償で対応しなければならない根拠は存在せず、むしろ法令により、相談を受けることを生業とする規定が存在する以上、原則有償であることを、ご理解ください。
相続手続きの相談に応じます（白井市市内在住の方は、初回30分相談料無料）
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なぜ裁判所は同じ内容を2回聴くのか（訴訟手続)
こんにちは、以前に似たような事案を取り扱いましたが、今回は、『なぜ裁判所は同じ内容を2回聴くのか（訴訟手続)』として、記したいと思います。
前回は、家事事件手続に位置している相続放棄申述申立を主として取り扱いましたが、今回は、主に、民事訴訟手続上のことを記したいと思います。
同じことを二回も聴くなんて！、そう思われるかもしれませんが ん、一般の方の感性から、裁判所の振る舞いを見た場合、そう思われても致し方ない面もあるだろうと思います。おそらく大多数の判事、判事補である裁判官でさえも、意識はしているはずですし、訴訟指揮権のあり方に忠実である方ほど、そうせざるを得ないと意識するのかもしれませんね。
ではどのようなシーンなのかというと、原告（訴えた人）・被告（訴えられた人）双方が、訴訟代理人（弁護士先生）の関与がないいわゆる本人訴訟という形態で、訴訟審理が進行しているときに時折、そう感じられる方がいらっしゃいます。
訴えるためには請求原因が必要
ところで、訴えを提起するには、訴えて、相手方に請求し、満足を得られるだけの利益が存在しなくてはいけませんが、その請求するための原因が存在しなくてはいけません。そのことを「請求の原因」と言います。
もう少し噛み砕いて、記すと、請求の趣旨と請求の原因があります。
請求の趣旨
請求の趣旨は、いわば、究極的に「相手方に何をして欲しいのか」、その主張を記します。そしてこの請求の趣旨は、特に重要で、登記請求訴訟では、この「請求の趣旨」がしっかり記されていないと、法務局で受理できないこととなります。
請求の原因
改めて、「請求の原因」についてですが、請求の趣旨に至るための法律上の原因を主張することとなります。この請求の原因ですが、例えば、不動産の売買であるならば、「不動産を買い受けた。」「不動産を売り渡した。」という事実を主張することとなります。（実際の訴状の記載では、もう少し詳しく記します。）
証拠の提出
次に、請求の原因を主張したのですが、その事実を裏付ける証拠を、例えば「不動産売買契約書」を書証として提出し、そして、証拠調べの期日で、尋問として、インタビューに答えていく作業を行います。
さて、ここまで記してきましたが、訴状に記し提出し、証拠（書証：不動産売買契約書）も提出したので、裁判所もわかってくれるだろうと思いがちですが、訴状は、主張するためのもの、書証は、請求原因を裏付けるために証拠ということになるのですが、相手方から反論や請求原因となっている事実に対して知らないと主張されることもあります。そうすると書証のみでは証拠としては不十分かもしれないと裁判所が判断した場合は、尋問をして、書証には現れていない証拠を引き出すことをしていきます。
実質同じことを２回聞かれる理由
この「尋問」の際に、訴状に書いたこと、売買契約書に記されたことについて、再度聞き出すことも行われることがあるわけですが、このときに、一般人の方は、なぜ２回聴くのだろう、という感覚になります。しかしながら、訴訟手続を厳格に行なった場合、主張する活動と立証する活動は、全く別のこととして取り扱います。故に、訴訟に記したことを陳述することで主張したこととなり、尋問で述べたことは、証拠として取り扱われることとなります。
訴訟指揮権というもの
最後に、訴訟指揮権は、裁判所に存在しているわけですが、その指揮権に基づいて、証拠の提出を求められます。ただ裁判所によっては、弁論期日（主に主張を出し合う期日）の時点で、原告または被告が、事実に関することを述べることも十二分に考えられることもあり、その場合、改めて尋問期日を設け、その時に再度、陳述させるのではなく、その時に陳述した内容を証拠として採用することもあるようです。
裁判実手続について後方支援のご依頼を承ります
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