タグ: 不動産登記

こんにちは、今回は、当事務所をはじめ、司法書士事務所に問い合わせる前の、留意事項を記したいと思います。なお、相続手続に関する問い合わせのみに、限定して記したいと思います。

他の共同相続人と話ができるようであれば、よく話し合ってからの来所をお願いします

以前、訪れた事例を記しますが、同居されている他の共同相続人と話し合いができる状況であるにも関わらず、話し合わずに複数で来所されたことがあり、面談時に、他の共同相続人から「自分で（手続きを）やります。」と宣言されました。初動において取られた態度から、当職としても相続財産たる不動産における所有権の帰属が確定していない以上、事件を受託するのは適切ではないと判断し、お断りしました。

見積を依頼するなら、見積るための材料（資料）の提示をお願いします

このことも以前ありましたが、見積もるに当たっての材料（書類）の提示がなければ、見積もることはできません。

また「相場は？」という言葉をお聞きしますが、市場で公開されているような事業ではありませんし、そもそも法令通達倫理等において報酬基準は撤廃されており存在しません。もっとも統計調査に基づいた過去の結果は存在していますが、当時の報酬額が今日において適切かどうかは、誰しも判断することはできません。

話を元に戻しますが、業務を遂行するに当たって、見通しが必要となります。その見通しをつけるための資料の提示を受けなければ、見積もることはできません。

参考に記しますが、相続に基づく不動産登記申請依頼であれば、固定資産評価額、相続関係を証明する書類が明確にならなければ、見積もることはできません。

登記申請手続きの前に、実体上の権利関係を証する書面の起案は別途費用報酬の請求が発生します

面談時点で、書面が充実していない場合、登記申請にかかる見積もりの前に、実体上の権利関係を確定させるための書面起案は、登記申請手続きよりも前に必要なことですので、登記申請にかかる費用報酬とは別に請求が発生します。

弁護士業、司法書士業は慈善事業ではありません

最後に、少々厳しいことを記しますが、弁護士先生や私たち司法書士は、残念なことに慈善事業ではありませんし、国家行政から資格により限定されている職業ではありますが、それ以上の保護を受けているわけでわありませんし、金銭的に、補助を受けて事業が成立しているわけでもありません。

法令実務に関する情報を入手するだけでも、他のお客様からいただいた報酬を元手にして、経費を払って仕入れています。時折勘違いをされて、相談は無料ですよね？とおっしゃる方がいらっしゃいますが、原則、相談料は有償です。もっとも事務所によっては、地域へのことを慮って、初回30分は無料で対応したりする当事務所をはじめ他の事務所さんでも存在します。それにしても、もともと相談は、無償で対応しなければならない根拠は存在せず、むしろ法令により、相談を受けることを生業とする規定が存在する以上、原則有償であることを、ご理解ください。

相続手続きの相談に応じます（白井市市内在住の方は、初回30分相談料無料）

司法書士 大山　真 事務所
TEL: 047-446-3357
事務所：〒270-1432 千葉県白井市冨士185番地の21

こんにちは、今回は、「相続による登記のこと」を記します。なお、実際の相談により聴取した事実を元に記しています。なお、今回は、力を入れて記したので、長文となりますので、ご了承ください。

唐突に「登記識別情報」が送られてきて、何のことだかわからなかった

お客様から、よくわからないことがあるから相談に乗ってほしいと、要請を受けて相談に応じたときの第一声でした。

ところで「登記識別情報（通知）」とは

登記識別情報とは、所有権の取得に関する登記を受けた方を対象に法務局から所有者（取得した権利が持分ならその共有者）に通知または交付される情報または書類のことです。後の不動産の処分（売却、担保権の設定）をする際に、登記申請時に提供または添付し、審査時に、本人の実在性および当該登記を実行したことによって現登記名義人の登記を失うまたは現時点での所有権に対して登記上制限が加わることの意思を確認するために必要な情報として位置付けられています。

なぜ、登記識別情報通知を入手したのに、不可解なのか？

相談者は、「登記申請の依頼（委任）をした覚えはない。」とのこと。それにも関わらず、登記識別情報が、登記申請を代わって対応したと思われる司法書士事務所から送付されたとのことでした。なにが問題なのか、もう少し丁寧に事実関係と登記申請手続について見ていくことにしましょう。

事実関係

母親が亡くなり、相続手続きをしなければならない。

相続人について

亡くなられた母親の相続人は？、相談者以外に姉が一人いて、相続人全員で二人だけでした。二人とも年齢は75歳以上でした。

共同相続人間のやり取り

相談者宅に、姉から連絡があり、訪問したいとのこと、相談者も来訪する趣旨について薄々気がついていたので、受け入れることにしました。

来訪日当日に、何と、姉一人だけではなく、なぜが司法書士も同席したそうです。その司法書士の席の前のテーブルには戸籍謄本の書類の山が築かれ、請求書らしき金額の説明が記された書面を相談者に見せたそうです。そうして、相談者にとっては、内容がよくわからない書類に、署名をさせられたようです。

そのような態度も含め、あまりにも唐突な対応であり、相談者は驚き、話の内容（前提となる事実関係や事情）が相談者の想定していたこととはかけ離れていた内容であったため、姉と司法書士に対し、相談者宅から引き取ってほしい（退去の）旨を告げ、そのときは、物別れとなったようです。

なされてしまった登記そして登記識別情報通知の送付

そうして約一ヶ月ほど歳月が流れ、上記に記された「登記識別情報通知」が同封された書類が送付されたとのことでした。

登記申請手続の要件

登記申請手続を見ていきます。実のところ、相続を原因とした所有権移転登記申請手続ですが、大きく二つの事象が存在します。

遺産分割等が完了し、所有権の帰属が明確になった後にする相続登記申請

こちらの方が、想像できると思います。いくつか残された遺産のうち、不動産所有権の帰属をどちらの相続人とするのかを決定した上で、登記申請手続に挑んでいると考えることができます。ただし、この場合は、協議によりやはり法定相続分を反映された共有持分で持ち合うことで合意がされていない限り、相続人のどなたかが、当該不動産の権利を法定相続分よりも多く取得する事象となり、そのことを証拠づけるための書類に記名または署名および実印で押印、押印されている印鑑が実印であることを証拠づけるため、印鑑登録証明書を添付する必要があります。

自らの相続分保全のための相続登記申請

この謂わば保全のための相続登記申請と記しましたが、今回の事案のように相続人が複数存在する場合でも、相続人のうちの一人からでも、法定相続分に基づく登記申請はすることができ、そして受理されます。確かにこの方法でも、当該申請は受理され、登記簿にもその旨が登記簿に反映されるのですが、登記が完了したことに伴う、登記識別情報通知の送付または交付の対象者は、実は実際に委任状を代理人に提出した人物のみ、申請行為に及んだ者のみに対して、登記識別情報は、通知または交付されます。

申請行為に及ばなかった相続人には通知も交付もされない

反射効ということではありませんが、法定相続分に基づく登記を申請した場合、登記申請のため委任状を代理人に提出しなかった他の相続人、登記申請行為に及ばなかった相続人には、登記識別情報は、通知も交付もされません。すなわち保全のための法定相続分に基づく登記申請をした場合、登記識別情報を持っている相続人と持っていない相続人が存在することとなります。

そもそも問題点は？

さて事実関係と相続による登記申請手続きを見てきましたが、そもそも何が問題なのでしょうか。

対応した司法書士がとった行動について、相談者からの話と相談者宅に司法書士事務所から送付された登記識別情報通知からわかることは、相談者が委任する意思もないのに、なぜか委任状が作成され、登記申請行為に及んだことです。このことは、有印私文書偽造罪の罪に問うこととなりますし、考えようによっては、公正証書原本不実記載罪の罪に問われることにもなります。

事実関係と権利関係が合致していれば登記は問題ないのか？

事実関係および現状の権利関係ならびに登記に公示されている権利関係は、公示上は確かに反映されていると言えなくもないです。しかしながら、相談者は、登記申請手続の行為は及んでいないにも関わらず、委任状が作出されている事実は無視できないものであると考えます。

売買の事例での最高裁の判例から

随分古いものですが昭和35年1月11日の最高裁の判例があります。この判例は、司法書士試験でも取り上げられている有名な判例です。この問題点は、確かに当事者間で取引が行われ、所有権は、売主から買主に移転したにも関わらず、売主が登記申請に協力してくれず、買主が書類を偽造して登記申請し、登記がなされてしまった事案でした。この場合は、公正証書原本不実記載罪に該当します。

相続を原因としての登記の問題

さて、上記の売買の場合は、明らかに違法と言えるのですが、相続を原因とした所有権移転ではどうなのか？同列に扱って良いのかという問題はあるにはあります。以下、見ていきましょう。

1. まず、共同相続人のうちの一人からする法定相続分に基づく登記は、先にも記したように、保存行為として認められます。
2. 一方遺産分割等がなされ、不動産だけに限って見てみたとき、法定相続分とは違った権利関係となる遺産分割協議がされているにも関わらず、法定相続分の登記がされてしまった場合は、問題があると考えます。民法の規定には、「遺産の分割の効力は、相続開始時にさかのぼる。」とあり、故に、遺産分割によって単有になった権利関係を、相続があった日で「相続」でもって登記されることとなります。
3. また、一旦は、法定相続登記をして、後日、遺産分割協議によって単有となった場合は、遺産分割協議が成立した日を掲げて、「年月日遺産分割」として登記申請することとなります。この場合、事実関係は如実に表れているのですが、実務的に申し上げると登録免許税の税負担が余計にかかってしまうため、法定相続分に基づく登記申請はすべきではなかったとも言えます。

登記簿上では、どの経緯を辿り相続登記がされたか判然としない。

これまで見てきたように、実は、登記簿上では、どのような経緯により相続による登記がされたのか、判然とはしません。そして、今般の民法改正により、このことに限らず、他の諸原因によって法定相続分よりも多く取得した持分について、対抗関係の整備がなされ、登記等の対抗要件を取得しなければ、第三者に対抗できないこととなりました。ただ危惧することは、法定相続分の登記は、権利の保全として重要な登記として認められる反面、そのことに乗じて、他の共同相続人により、勝手に持分を処分されてしまう可能性を誘発することとなりうるのではないかと感じます。

一方、法改正により、施行予定である相続人による登記の届出の活用がもしかしたら、不可抗力的に、明るい活用が期待されるようにも思われます。それは、取引に入る相続人ではない第三者が、届出登記を見て、まだ相続の手続きが終わっていないことを外観上知ることができ、その上で、法定相続分の登記があった際、背信的悪意者以外の第三者は対抗関係によって、持分取得の権利を確定的に主張sルことができることとなります。

一つの結論として

今回の相談者の言い分が事実であるとすると、対応した司法書士の本人確認について問題があるように思われます。一義的には、法定相続分に基づく登記がされただけであり、実害はないと考えられますが、他の共同相続人として相談者が容認している事実さえも存在せずに、署名してもらう書面の意味や趣旨について、丁寧な説明をせずに、ただ署名押印がされた書面だけでもって、登記申請に関する代理権について授権があったとは考えられず、いわば強引は委任契約があり、その委任による代理に基づいて登記申請を行ったことは、もはや正当性を主張する利用にもならないと考えます。

相続人の高齢化に伴う、注意喚起として

高齢社会となって、相続人も高齢になり、その意思表示について、本人の真意に基づいたものかどうか、いくつかの相談を受けていると本人確認がずさんな対応が見受けられる司法書士同業者が存在することも事実存在しています。

こうして記していると、もはや振り込め詐欺と同等に本人確認を受ける高齢者も意識を持った方が良いのではないかと思ったりしています。

自分の意思に基づかない登記がされてしまっていること、これは何も登記を失うことだけではなく、委任した覚えがない、自身のあずかり知らぬところで相続登記の申請人として登記申請がされてしまっていることももしかしたら、留意しなければいけないと思います。

相続手続きを概要は当事務所webページでも紹介しております。是非ご参照ください。

司法書士 大山　真 事務所
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こんにちは、年度が変わり、いろいろ変わっていることが多いものです。その変わったことに対応していかなくてなりません。

今回は、不動産登記申請について、留意すべき基本的なことを記します。

年度の前後、すなわち３月と４月で、留意しなくてはならないことは、不動産登記申請の対象となっている不動産の評価額のことです。

固定資産評価証明書の使用期限

この不動産の評価額ですが、評価替えの年度では、特に留意するものですが、そうでもない年度でも、やはり新しい年度の評価額が、登記申請時に必要な情報となります。前年度の評価証明書でもって、価格証明書として使用することはできないのです。

長期化した相続手続と評価証明書の年度に留意

また長期化している相続手続後の登記申請でも、特に留意が必要です。相続手続時点では、相続開始時の価格に焦点を当てますが、年度が変わるくらい歳月が経過した上で、遺産分割が成立していざ登記申請の段階で価格が変動していることがあり、当初予定していた登録免許税価格についても変動している可能性もあります。

何事も、しなけれがいけないことを早めに行うことが、よくよく考えてみると、積極的とまではいかなくても、メリットが大きいのかなと思います。

相続手続きの概要については、当事務所webページも記しています。ぜひをご覧ください。

相続手続きについて、相談を承ります。
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