司法書士 大山　真 事務所 公式ブログ

新しい媒体の広告を入れると、問い合わせの電話が掛かってくることは、大いにしてあるのですが、一般の方から特に多いのが、唐突に「手続報酬に関する見積の件」です。

残念なことに、不動産仲介業者からの見積依頼でさえ、何処の事務所も最初の第一報の電話のみで即答してはおりません。なぜなら不動産の登記の状態はもとより現況の不動産はどのようなものなのか、当事者はどのような御経緯でもって契約がなされたのか、そもそも契約書は存在するのか、登録免許税額の根拠となる固定資産の評価は適切に出ているのか?など、事前に確認しなければならないことが多く存在します。特に相対取引となると、当事者同士は、契約の段階では、なれ合いの要素がかなりあり、実際の決裁時もしくは決裁後に、トラブルになるケースもないわけではありません。

以前、別の地域で活躍されている同業者と話をしましたが、このような問い合わせについて、どのように対処するのかと問うたところ、「私だったら、50万円から!」というコメントもありました。

当事務所では、さすがに50万円からということではなく、見積額が低くなることも、高くなることもありえますが、いずれにしても報酬額は、電話による即答はしてはおりません。八百屋の買い物とは違い、高額な財産が移転するわけですから、間違いを廃除するためにも、最初は相談でお受けしております。相談を受けた上で見通しが経ち、見積額がはっきりしてきます。もしそのままご依頼をうけることになりましたら、頂戴した相談料は、登記申請手続費用及び報酬の内金として取り扱うこととしています。

ご依頼の内容によって、費用も変わります。契約書から作成を依頼するのか、契約書のみで登記申請ができる原因まで記載されているのか、別途書類を作成する必要があるのか、そもそも土地の現況は農地なのか否か、当事者は意思能力があるのかなど、確認すべきことは一般の方が認識しているより実は多く存在します。

まずは、相談から受けられることをお勧め致します。

不動産売買に関する相対取引の対応も致します。
司法書士 大山　真 事務所
TEL: 047-446-3357

写真は、今年のではありませんが、ソメイヨシノです。なかなか撮影する程の時間的な余裕が無いのですが、桜の良い季節になりましたね

こんばんは

今日は　住宅ローンのが完済したことに伴い　抵当権等の担保権の消滅を証する解除証書について　少し　感じたことがあるので記します

住宅ローンの多くは　担保（いわゆる備え）として不動産に抵当権を設定します。

この設定時の法律上の権利関係ですが、実情は、金融機関自らが設定を受けるわけではなく、金融機関の系列の保証会社が保証委託契約に基づく求償債権の保全をするために担保を設定します。

なぜ、このような権利関係なのかは、また別の機会に記すこととして、何事も問題なく住宅ローンの返済が終了すると、結果的に被担保債権が消滅するので、担保権も消滅する（主債務消滅）というのが、講学上の立場です。

もっとも、金融機関（正確に言えば、保証会社等の金融機関の関連機関）が、差し出す書類は、「解除証書」という文言が記されている書面です。

ところで解除とは、端的に言うと、ある権利義務関係の権利について、ご縁は無かったことにということで権利を放棄し、法律上の効果を遡及するという意味付けもあります。

この書面の文言通りだと、言わば「抵当権（担保権）は契約の解除によって元々存在しなかったとし、我々は権利を持っていません。」と宣言しており、冒頭に記した事実関係とは、やや異なっていますが、権利の放棄を証する書面」として、実体上、かなり重要な書面として重要なものと言えます。

何となく事実関係が違うのではと感じるかもしれませんが、金融機関にとってみると、言わば、住宅ローンが完済（債権が回収）し、こちらは、既に終わったこと、さっさと抹消登記をするための書面（道具）としての認識だけがある様に感じます。

また実務的な観点からすれば、消滅した理由はいろいろあるかもしれないけど、金融機関側にとって、もう終わったことの後始末に一々差し出す書面を変えたくないというのが本音なのでしょう。

ところ昨今では　所有者の方がご自身で法務局まで出向いて、手続をするという事案も増えたのかもしれません。

以前は、解除証書の記載事項の不動産の表示は空欄で引き渡していたことが多かったのですが、近頃は記載された上で、引き渡されている事案が多く見受けられる様になりました。

ただこの不動産の表示の記載、注意してみてみると、設定登記を受けた頃の不動産の表示を事実上コピーを載せたり、契印でつなげて、解除証書を作成しているケースがよく見られます。問題が無いのかというと、設定登記を受けた時点で、不動産の表示が変更されている場合、最悪な場合は、解除証書を再度、金融機関から出し直してもらなければなりません。

なかなか難しいことかもしれませんが、やはり権利の消滅を証する書面として、記載に誤り無きことは言うまでもありません。起案に際し、現在の物件の表示も確認して記すことが、信頼関係の継続ということにつながると考えますね。

抵当権抹消登記手続の代理申請を致します。
司法書士　大山　真　事務所
TEL: 047-446-3357

こんにちは
地域包括支援センターより、高齢者をターゲットにした還付金詐欺の事件の注意を呼びかけています。

先日、某ソーシャルネットワークの投稿記事の引用から、「ATMの操作に不慣れな高齢者に対して、若者が苦情を本人に直接訴えたところ、並んで待っておられた方が、もしかしたら還付金詐欺に、あっているかもしれないと思われて、振込みすることを思いとどまらせて、被害にあわずに済んだ」というエピソードがありました。

今は　こうした詐欺事件が多発する一方　家族と連絡を取ることが身近な時代でもあります　日頃からご家族の方とコミュニケーションをとり、詐欺に遭わないことはもちろん　日々の生活においても充実したものとなると思います。

白井市地域包括支援センターより送付されたPDFファイルをアップしましたので、宜しければご参照下さい。

しろいみまもり通信H2703　後期高齢者還付金詐欺

Webでニュースを見ていましたら、ふと気になったので、引用致します。

確かに、近頃、住宅街を通るたびに、大丈夫かな?　空き家なのかな?　という物件が散見されることがあります。

国としても、遊休させている建物について、本格的に対策に乗り出そうとしていますね。

「空家等対策の推進に関する特別措置法」は、平成26年11月27日に公布され、施行日は、平成27年2月26日となっており、既に施行されています。

また税制上の対策も講じられています。どのような対策なのかというと、「市町村長が特定空家等(注)の所有者等 に対して周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとることを勧告した場合は、当該特定空家等に係る敷地について 固定資産税等の住宅用地特例(※)の対象から除外することとする。」とあります。
即ち、特例から除外し、本則どおり課税するということです。小規模住宅用地と本則との差は、6倍も違うので、毎年負担する固定資産税等の税額に大きな違いが生じます。

固定資産は、有効に活用していれば、「資産」として位置づけられますが、活用がうまくできない・管理できないのであれば、もはや「負債」と考えて、処分を積極的に検討した方が良いと考えます。

また、登記名義が、親御さん名義でれば、相続による登記申請が必要となります。

いざ、課税明細書が届いて、金額を見て驚かれる前に、整理・処分することを検討することをお勧め致します。

相続に関する相談を承ります
司法書士　大山　真　事務所
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