こんばんは
今日は 住宅ローンのが完済したことに伴い 抵当権等の担保権の消滅を証する解除証書について 少し 感じたことがあるので記します
住宅ローンの多くは 担保（いわゆる備え）として不動産に抵当権を設定します。
この設定時の法律上の権利関係ですが、実情は、金融機関自らが設定を受けるわけではなく、金融機関の系列の保証会社が保証委託契約に基づく求償債権の保全をするために担保を設定します。
なぜ、このような権利関係なのかは、また別の機会に記すこととして、何事も問題なく住宅ローンの返済が終了すると、結果的に被担保債権が消滅するので、担保権も消滅する（主債務消滅）というのが、講学上の立場です。
もっとも、金融機関（正確に言えば、保証会社等の金融機関の関連機関）が、差し出す書類は、「解除証書」という文言が記されている書面です。
ところで解除とは、端的に言うと、ある権利義務関係の権利について、ご縁は無かったことにということで権利を放棄し、法律上の効果を遡及するという意味付けもあります。
この書面の文言通りだと、言わば「抵当権（担保権）は契約の解除によって元々存在しなかったとし、我々は権利を持っていません。」と宣言しており、冒頭に記した事実関係とは、やや異なっていますが、権利の放棄を証する書面」として、実体上、かなり重要な書面として重要なものと言えます。
何となく事実関係が違うのではと感じるかもしれませんが、金融機関にとってみると、言わば、住宅ローンが完済（債権が回収）し、こちらは、既に終わったこと、さっさと抹消登記をするための書面（道具）としての認識だけがある様に感じます。
また実務的な観点からすれば、消滅した理由はいろいろあるかもしれないけど、金融機関側にとって、もう終わったことの後始末に一々差し出す書面を変えたくないというのが本音なのでしょう。
ところ昨今では 所有者の方がご自身で法務局まで出向いて、手続をするという事案も増えたのかもしれません。
以前は、解除証書の記載事項の不動産の表示は空欄で引き渡していたことが多かったのですが、近頃は記載された上で、引き渡されている事案が多く見受けられる様になりました。
ただこの不動産の表示の記載、注意してみてみると、設定登記を受けた頃の不動産の表示を事実上コピーを載せたり、契印でつなげて、解除証書を作成しているケースがよく見られます。問題が無いのかというと、設定登記を受けた時点で、不動産の表示が変更されている場合、最悪な場合は、解除証書を再度、金融機関から出し直してもらなければなりません。
なかなか難しいことかもしれませんが、やはり権利の消滅を証する書面として、記載に誤り無きことは言うまでもありません。起案に際し、現在の物件の表示も確認して記すことが、信頼関係の継続ということにつながると考えますね。
抵当権抹消登記手続の代理申請を致します。
司法書士 大山 真 事務所
TEL: 047-446-3357