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　納税の義務を新所有者が回避するため　登記を前所有者のままにする　いわゆる登記を留保しているため　前所有者が納税の義務を負うことがあります　前所有者は　その不利益を回避するため　　現所有者に対して　登記を引き取ってほしい　と　登記引取請求権に基づき　所有権移転登記手続訴訟を提起することができます

なんだか不思議なことかもしれません　その昔　扱った事例として　遺産分割調停事件を拡張して共有物分割の事案までを遺産分割調停条項に盛り込むこととなり　どちらの裁判所かは記しませんが当時の裁判所書記官もあまりよくわかっていなかったようで　原告に「調書に『不動産の所有の帰属および登記手続き不備が生じないようにしたい』から　誰か準備書面に　調停条項の起案となる文言をかけるに司法書士・弁護士先生に対応してもらってください。」と言われたようで　その白羽の矢が立ったのが当職でした

原告に調停の状況を聞いたところ　主張すべきことはしている　と面談をしてもおっしゃるし　家庭裁判所の書記官もどうしたものかと思いましたが　準備書面の起案を受けることとなりました

そのときに　不動産の共有物（現物）分割の話があり　対応したという次第です
　通常の遺産分割とは違い共有物の分割が入り込むと対立構造があり登記申請手続上　利益を受ける者と不利益を被る者が共同して申請しなければなりません（共同申請主義）

ただし　協議は成立したにもかかわらず　登記申請には協力しないという事態もあります　特に実勢価格ではそれほど価値のない物件について　当事者同士では　所有権の帰属が変わったことに同意しているのに　未だに登記は前所有者のままである　そのまま登記を放置すると　所有権を手放したにもかかわらず　納税の義務が発生しかねない事態につながりかねません

もはや所有権がないにもかかわらず　固定資産税の納税義務を追うこと回避するために　登記引取請求権に基づく所有権移転登記を求める　不動産登記に関する訴訟を提起することができます

そして　その訴訟で得られた勝訴判決は　登記権利者が関与せずに　登記義務者から一方的に　登記申請をすることができます（判決による登記）

なんだか不思議ですよね　通常なら登記権利者が単独で登記を申請するというのが常なのですが　少し変わった登記申請ということとなります

少し変わった事案ですが　判決による登記の一部を紹介しました

不動産に関する登記の相談を承ります
司法書士 大山　真 事務所
TEL: 047-446-3357

こんにちは

以前の記事で、費用報酬のことを主に不動産登記のことを概括的に記しました

今回の記事では、登録免許税について、掘り下げていこうと思います

まず　法務局で登記をしてもらうには　大原則として申請時に登録免許税を納税しなければなりません

この登録免許税ですが登記の目的、原因により算定されます

税率に基づいて、算出される登記の目的、原因の場合、まず不動産の価格が情報源として必要になります
この不動産の価格ですが　都市町村において　固定資産としての評価格が明らかになっているならば　その価格が課税標準価格として扱います
その課税標準価格に対して登録免許税法によって定められている税率を乗じて得られた数字を登録免許税額として扱います
※詳細な計算の仕方は　後ほど紹介します

ところで建物を新築した際に　一番はじめに権利の登記する「所有権保存」登記ですが　新築ということですので　都市町村では当該新築建物の評価格を把握してはいません　その場合は　法務局地方法務局が定めた認定価格を用いることとなります

話を戻して　この登録免許税の算定ができないと　登記申請時に預かる金員が確定しないため　お答えすることができないこととなります
以前　登録免許税を考慮しないで　回答してほしいという問い合わせがありましたが　お断りしました　委任事項（登録免許税の納税の委任による代理）さえも明確にもならずに　報酬が定まるはずがないからです

さて具体的に　登録免許税の計算について　解説したいと思います

それぞれの価格が金1,000万998円の土地と1,000万001円の二つの土地について　二つとも所有権を同じ方に譲渡したとします

まず課税価格の算出ですが　二つの不動産の価格を足し合わせ　合計金額から100以下の位を切り捨てた数字が　課税価格となります

次にこの課税価格に対して　登記の目的及び原因に対応する税率を乗じる計算を行うのですが　売買を原因とするのか　贈与を原因とするのか　令和2年10月28日現在において　適用される税率が違ってきます

売買の場合は　1000分の15
贈与の場合は　1000分の20

です　この税率を見ただけでも、原因が売買なのか贈与なのかによって　約1.3倍の差があることにご理解いただけると思います

不動産の価格にこの税率を乗じて　得られた数字に対して　10の位以下を切り捨てて　得られた数字が　具体的な登録免許税額ということになります

よって　売買なら：20,000,000 × 15/1000 = 300,000 円

　　　　贈与なら：20,000,000 × 20/1000 = 400,000 円

となります。上記は特定承継の場合でしたが、所有権の移転の原因が相続であるなら、税率は1000分の4ということとなり　贈与と比べると　税率は5分の1ということになります

いかがでしたでしょうか　登記を申請するにしても　登録免許税を納税しなくてはなりません
また　登記の申請するに至った原因によって税率も変わるため　相続対策という言意味づけで贈与であった場合　登記申請時に登録免許税も売買・相続と比べて高額であり　受贈者に対して　贈与税が課税されます

時折　電話の問い合わせで　そろそろ対策しておきたいので　家族の誰かに名義を変更したいという要望があるようですが　誰に頼んでもかかる費用でさえも　どれくらいかかるのか　お分かりいただけたと思います

次回以降　また費用報酬のことを触れて行きたいと思います

相続手続きの相談を承ります
司法書士 大山　真 事務所
TEL: 047-446-3357

こんにちは

今回は、ご依頼される前の問い合わせの連絡にあたり、注意すべきことを記したいと思います。このことは、当事務所のみならず、同業者はもとより、おそらく弁護士以外の士業の先生方にも当てはまるかもしれません。これから記されていることにご留意いただければ、その後の面談、手続きの準備等について、スムーズに進むと思われます。

問い合わせについて、

１：「不動産の登記について、いくらですか？」

と唐突に尋ねられる方がいらっしゃいます。この内容では、八百屋さんに訪れて、「野菜を買いたいのですけど、いくらですか？」　と尋ねているようなものです。どのような経緯があって不動産の登記を申請する事情が発生したのか、先の一言からは、全くわかりません。仕事の依頼内容も、最終的に、不動産登記申請手続きの委任による代理として、振舞って欲しいことは察しが付きますが、そこに到るまでの事務手続きはどうされるのか、先の「不動産の登記について、いくらですか？」と問われても、答えようがありません。

２：「司法書士の先生に（報酬を）払いたくないのですけど…。」

電話による初度の問い合わせで、本当にあった発言でした。司法書士とて人間です。お互いの信頼関係があってこそ、委任契約が成立します。まだ電話による問い合わせの段階で、この発言がありました。他の司法書士も同感されていると思いますが、電話でのやりとりの段階で、上記の発言があった場合、もはや信頼関係を構築することは困難ですので、即座にこれ以上のやりとりはしませんし、再度の連絡があったところで、もう電話に出ることはありません。

翻って１番目の発言についてですが、確かに、不動産の登記のことは、不動産投資をされている方ならまだしも、一般の方にとって、その機会はそうそう訪れることがありません。一般の方が、不動産登記を申請する機会に恵まれるのは、人生で、三回しかないと言われています。

その三回ですが

• 不動産取得による、所有権保存登記、所有権移転登記
• 抵当権等の担保権の消滅に伴う、担保権抹消登記
• 相続による所有権移転登記、持分移転登記

です。

どちらの司法書士も、一般の方にとって不動産登記の申請の機会が先にも記したとおり、経験はほぼ皆無なこともわかっています。しかしながら先の唐突に「登記はいくらですか？」と聞かれても、電話ではお答えすることはできません。ではどのように電話での問い合わせで投げかければ良いのかを以下に記します。

電話での問い合わせで、まず「いくらですか？」ではなく、どのような事情があったのかを先に話すべきです。その事情とは、お身内の方に相続が発生したのか、親族間で不動産（持分）の売買や贈与などの取引があったのか、不動産仲介業者を入れずに知り合いと取引（相対取引（「あいたいとりひき」と言います）があったのか、をはっきりさせるべきだと思います。ただその電話の段階でも、費用報酬についての詳細はわかりません。なぜなら登記申請代理のことのみならずどれくらいの事務処理を望まれるのかがわからないからです。それでも大まかな事実関係がわかれば、登記申請をする前に、どれくらいの事務手続きの準備をしなければならないのか、面談までに事務所としてもある程度の見通しをつけることができますし、そもそも登記のことではなく、税務のこと行政庁への許認可届出等のことであれば司法書士は取り扱うことができないため、他の士業の方へのアクセスを促す良い機会を得ることにもなります。

では、費用報酬はいつになったら詳細にわかるの？

具体的な費用報酬額は、見通しが立たないとはっきりしたことは、申し上げられませんが、面談時に、持参してもらう資料の提示およびこれまでの事情とこれから望むことをお聞きした内容により概算を算出することができる場合があります。資料ですが、不動産の固定資産評価証明書または固定資産納税通知書の課税明細書、相続に関することであれば、これまで入手した戸籍謄本、住民票の除票、遺産分割協議書等をご持参いただき、これまでの事情とこれからのことをお聞きした上で、費用報酬の見積もりは概算を算出することができます。

費用報酬の問い合わせについて、ここ数年、唐突に聞かれる方が本当に増えたように思います。先にも記したように、八百屋の店先で、野菜が欲しいのですけど、いくらですか？という唐突な質問をされても答えるお店としても困ってしまうように、「不動産の登記はいくらですか？」と聞かれても、どちらの事務所でも困ると思います。先に記したことを参考にし、留意して問い合わせていただければ、幸いです。

司法書士 大山　真 事務所
TEL: 047-446-3357
事務所：千葉県白井市冨士185番地の21

こんばんは

11月も今日で最後ですね

いかがお過ごしでしょうか

12月は一年の最後の月ですが　実は不動産登記においては　大事な月となります

固定資産税・都市計画税の課税について　その納税者の特定について　原則1月1日に登記されている登記名義人とすることとされています

もちろん1月1日は　法務局は稼働しておりません　なので　年内といっても12月28日（金）までに登記申請をしなければなりません

なお年内に登記申請をして　登記完了が年明けとなってしまった場合はどうなのか　この場合12月の申請日に登記されたものとして扱います

もっとも　補正を命じられて　年明けに補正のための取り下げとなると　年内にした申請行為も取り下げとなるため　登記上の所有者は従前のままとなり　納税通知書は　原則　旧所有者の元に通知されます

気をつけたいものです

不動産の取引（相対取引）についての相談を承ります
司法書士　大山　真　事務所
TEL: 047-446-3357