こんにちは
先の投稿の「抵当権抹消登記依頼(1)」および「抵当権抹消登記依頼(2)」の記事から、特に不動産の数のことに焦点をあてた、動画をYoutubeに公開しました。
問合わせ時の留意事項
抵当権抹消登記申請の代理依頼について、電話での問い合わせの際に、不動産の数の把握がなされていないと、事務所にて「登記相談」で受けざるを得ません。
御留意ください
相続について、相談を承ります
司法書士 大山 真 事務所
TEL: 047-446-3357
事務所：千葉県白井市冨士185番地の21
タグ: 抵当権抹消
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抵当権抹消登記依頼(2)
こんにちは、今回は、抵当権の抹消登記申請手続の第一回目の続きを記したいと思います。
なお、第1回目の投稿をご覧になってらっしゃらない方は、以下の、引用先の投稿をご覧ください。
敷地権付区分建物の場合
さて、先の投稿では、一般の土地、建物のことを記しました。確かに、一般の土地、建物ならば、不動産の数を数えることくらいそれほど難しくはないのですが、「敷地権化された土地利用権が付された区分建物」が供された抵当権の抹消となると、ほとんどの一般の方は、わからなくなると思います。
そもそも敷地権化とはなんぞや?! と疑問が湧いてくるかもしれませんが、ここでは、端に抵当権抹消に焦点を当てて記そうと思います。
先にも記したように、建物は、その構造上、底地たる土地があるから存続するので、土地の存在が必要不可欠となります。ところが、土地の登記簿を入手しても、抵当権の存在どころか、所有権に関することも「敷地権化」された旨の登記があるだけで、それ以外は何も記載はありません。
敷地権と呼ばれるもの
それでも、実は土地について何らかの利用権（所有権、地上権、賃借権）が付されているはずです。実はそのことが、建物の登記簿に記されています。そのことがまさに「敷地権」と呼ばれるものです。
その敷地権ですが、実は一つとは限らず、複数存在することもありますし、種類も複数存在することもあります。
建物は建物でも、一棟の建物ではない!!
区分建物が対象の場合、今まで建物と記しましたが、この建物は、一棟の建物のことではなく、そのうちの専有部分を指します。
敷地権付区分建物の不動産の数
では、その敷地権付区分建物の不動産の数はどのようにカウントするのか。
答えは、建物の専有部分が一つおよび敷地権の数を合わせたものが、その敷地権付き区分建物についての不動産の数であることがわかります。
余談
ひと昔前は、解除証書たる書面について、金融機関は、その具体的な内容を記載せずに所有者に交付していたこともあり、その追記すべき内容について受任された司法書士が金融機関の指図のもと書面を完成させ申請をしていたこともありました。
今どうかというと、千葉県下では、随分前に、各金融機関自身により解除証書を記載する取扱いに切り替わりました。それ以外ではどうかというと、ようやく令和4年11月17日に法務省民事局より全銀協に対し、各金融機関に苦言を呈するかのように、通達が出されました。
金融機関の態度
もっとも、そのことで以って、直ぐに末端の金融機関に通達が伝わるのかというと、抵当権設定は、第三者に対する順位の保全という重要な要素があるので、真剣に取り組みますが、抹消では、今まではお客様だったが今後は預金者の扱いとなるため、終わったことにどれほど真剣に取り組まれるのか、今後その体質が変わるかどうか、眼を見張るものがありますね。
登記記録のこと
なお、e-Gov の法令検索に、「不動産登記規則 別表３の『区分建物である建物の登記記録』」に関することが 搭載されていましたので、参照URL を以下に記しました。是非ご参照下ささい。
また、「別記第九号(第百九十七条第二項第三号関係)（敷地権付き区分建物に関する登記事項証明書のフォーム）」もありますので、ご参照ください。
https://elaws.e-gov.go.jp/data/417M60000010018_20230401_505M60000010006/pict/2FH00000055050.pdf
今回は、不動産の数と抵当権抹消のことを２回の投稿に分けて、解説してきました。
ところで、そもそも抵当権が消滅した理由や消滅する前に不動産の所有者の住所・氏名が変更していた場合、申請の際に影響があるのかどうかを記したいと思います。
担保権に関する相談をお受けいたします。
司法書士 大山 真 事務所
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事務所:〒270−1432 千葉県白井市冨士185番地の21
こんにちは
抵当権抹消登記申請手続につきまして、15,000円で承ります。
なお、上記の金額での対応につきまして、登録免許税は別途、対象物件が一戸建てで、対象不動産が3個以内であることが必要です。
司法書士 大山 真 事務所
TEL: 047-446-3357
金融機関等から、「登記申請手続は難しいですよ。司法書士に頼んでみては?!」と言われて、当事務所にいらっしゃったお客様が仰ることがあります。しかしながら、こちらが相談という形で、話を御聞きすると皆さんご理解頂き、ご自身で登記申請手続をなさる方も存在します。
今まで、興味や疑問点も感じることもなく、司法書士等の士業者に依頼をされていたと思います。
当事務所の方針として、自身で手続が可能であり、手続に至るまでの所要時間に対し、急いでいるわけではない（金融機関から提出された代表者事項証明書は作成後3ヶ月以内という有効期限があります）等のお客様には、登記申請手続相談として承っております（1事案につき8,400円）。その上で、どうしても手続をしてほしいという要望がありましたら、手続を代理申請{報酬金2万円から（登録免許税等費用は別途）}をしております。
ご好評頂き、多くの方から利用いただいております。費用はあまり掛けたくない方、登記申請手続を自身でやってみたい方は、利用されてはいかがでしょうか。
電話：047-446-3357
司法書士 大山 真 事務所
上記記事は、旧ブログ「時報」より、2022年6月16日に、本部ろうに移植しました。なお、移植に際し、料金および原稿不動産登記法に準拠するように書き改めました。
補足
先のブログ記事でも、記しましたとおり、金融機関が発行する抵当権解除証書の記載について、物件の表示も記載されるようになり、当事務所が開所した当初よりご自身で申請しやすい環境になったように感じます。
もっとも管轄法務局が複数にまたがる、抹消の対象となる不動産の物件が多数存在するなど、難しい事案がないわけではありません。そのような事案は、迅速に対応いたします。
なお、抵当権抹消登記申請手続の概要は、当事務所公式Webページでも紹介しております。ぜひ、ご覧ください。
司法書士 大山 真 事務所
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抵当権抹消登記申請手続について支援致します
当事務所は、抵当権抹消登記手続に於いては、登記申請に関する相談を承ります。申請手続についてコンサルティングを行います。
今日において、不動産登記申請手続の出頭主義は廃止され、郵送による申請手続が認められる様になりました。
昨今において、抵当権抹消登記申請手続に於いても、司法書士の職責に於ける本人確認および登記申請手続をする意思確認の必要性が、各関係機関からの注意喚起および要請があり、これまで以上に厳格に行わなければならないと示唆されました。
そこで、当事務所では本人申請であって、相談として承れば、本人確認の必要もないので、相談の段階で、申請手続の注意点などをきめ細かく御伝えして、相談料、申請手続費用を節約したいお客様への配慮をした方が、よりお客様のためになると考えました。
住宅ローンが完済して、急いで不動産の処分は考えてはいないけれど、抵当権の抹消登記をしたいというお客様には、お得な方法であると思います。
上記記事は、旧ブログ「時報」より、2022年5月27日に、本ブログに移植しました。なお、当時記されていた手続き支援の報酬に関する記載は、削除しました。
回想
金融機関の対応の変化
今日において、金融機関の対応もずいぶん優しくなったなと思います。数年前から本人申請がずいぶん多くなり、金融機関から漫然と提出される解除証書等は、正直5W1Hの形式にはなっておらず、金融機関に対応していた司法書士が全て追記し対応していたという慣習がありました。
風向きの変化
ところが、その数年前あたりから、所有者（抵当権設定者）がみずから法務局に持ち込み、そのときは「登記相談」でしたので、物件の表示が全くない、委任事項もまるで白紙に近い委任状を持ち込み、カウンター相談で、逐一書き方を指導していたようですが、実体上の書類の記載事項まで法務局が対応することは、事実の作出に他ならず、極めて不適切な対応であることから、登記義務者から提出される書類は、登記義務者自らが完成させ、登記権利者に引き渡すべき機運が高まりました。おそらく法務局は、金融機関に対し通達を出したことによって、最近では、必要事項がほとんど記入されて、所有者に交付していると思われます。
最近の動向
現在では、ほぼ支援の要請も含め、受注はありません。もっとも抵当権抹消登記申請一つ取り上げても、実はとっても難しいこともあります。
大昔の慣習、懲戒処分された同業者のこと
ふた昔前までは、登記権利者（所有者）の本人確認すらせずに、申請し受理されていました。そのため時系列的に、おかしなことも発生していたことも事実です。
死者からの委任状、中身のない委任状等の不正発覚
それは、抵当権抹消申請受付日には、すでに所有者は他界していることが、後日の相続登記申請を受け付けた段階で、法務局も気がついたという事案です。また金融機関から直接依頼があり、所有者の本人確認をせずに抵当権抹消登記申請をし、受理されたところ、後日、その所有者が、与り知らないところで抵当権抹消登記がなされている、申請していないのに登記されている、と法務局に申し立てがあり、虚偽の委任状を作出し対応したことが明るみになり、懲戒処分を受け業務停止命令を受けた同業者もいました。
金融機関にとって終わった話、書類も神経質ではない
不動産売買に伴う所有権移転や融資が関連する抵当権設定は、実体上も多額の金員が移動するため、関係者全員が緊張して業務にあたるので、相対的に、手続き準備の精神的負担は分散されますが、抵当権抹消登記申請時点では、金融機関は回収が済んでいるし、問題があったら、言ってくれれば対応しますくらいのマインドであるため、対応する司法書士以外は、あまり緊張感がなくなってしまうため、よくよく基本的なことを気をつけていないと大事故に繋がる申請であると、よく言われたものです。
こうしてみてみると、たかが抹消登記申請、されど抹消登記申請という意味がよくわかると思います。
抵当権抹消登記申請について、当事務所の業務の概要は、事務所公式Webページで紹介しています。是非ご覧くだだい。
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