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事務所より 法教育

不動産登記の放置と登記引取請求権

 納税の義務を新所有者が回避するため 登記を前所有者のままにする いわゆる登記を留保しているため 前所有者が納税の義務を負うことがあります 前所有者は その不利益を回避するため  現所有者に対して 登記を引き取ってほしい と 登記引取請求権に基づき 所有権移転登記手続訴訟を提起することができます

なんだか不思議なことかもしれません その昔 扱った事例として 遺産分割調停事件を拡張して共有物分割の事案までを遺産分割調停条項に盛り込むこととなり どちらの裁判所かは記しませんが当時の裁判所書記官もあまりよくわかっていなかったようで 原告に「調書に『不動産の所有の帰属および登記手続き不備が生じないようにしたい』から 誰か準備書面に 調停条項の起案となる文言をかけるに司法書士・弁護士先生に対応してもらってください。」と言われたようで その白羽の矢が立ったのが当職でした

原告に調停の状況を聞いたところ 主張すべきことはしている と面談をしてもおっしゃるし 家庭裁判所の書記官もどうしたものかと思いましたが 準備書面の起案を受けることとなりました

そのときに 不動産の共有物(現物)分割の話があり 対応したという次第です
 通常の遺産分割とは違い共有物の分割が入り込むと対立構造があり登記申請手続上 利益を受ける者と不利益を被る者が共同して申請しなければなりません(共同申請主義)

ただし 協議は成立したにもかかわらず 登記申請には協力しないという事態もあります 特に実勢価格ではそれほど価値のない物件について 当事者同士では 所有権の帰属が変わったことに同意しているのに 未だに登記は前所有者のままである そのまま登記を放置すると 所有権を手放したにもかかわらず 納税の義務が発生しかねない事態につながりかねません

もはや所有権がないにもかかわらず 固定資産税の納税義務を追うこと回避するために 登記引取請求権に基づく所有権移転登記を求める 不動産登記に関する訴訟を提起することができます

そして その訴訟で得られた勝訴判決は 登記権利者が関与せずに 登記義務者から一方的に 登記申請をすることができます(判決による登記)

なんだか不思議ですよね 通常なら登記権利者が単独で登記を申請するというのが常なのですが 少し変わった登記申請ということとなります

少し変わった事案ですが 判決による登記の一部を紹介しました

不動産に関する登記の相談を承ります
司法書士 大山 真 事務所
TEL: 047-446-3357

ぐるり公園の突端(台場方面)を目指すために散歩をしていたところ こうしてかもめをよく見かけます
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事務所より 民事信託・遺言・後見・相続

費用・報酬について(2) 登録免許税のこと

こんにちは

以前の記事で、費用報酬のことを主に不動産登記のことを概括的に記しました

今回の記事では、登録免許税について、掘り下げていこうと思います

まず 法務局で登記をしてもらうには 大原則として申請時に登録免許税を納税しなければなりません

この登録免許税ですが登記の目的、原因により算定されます

税率に基づいて、算出される登記の目的、原因の場合、まず不動産の価格が情報源として必要になります
この不動産の価格ですが 都市町村において 固定資産としての評価格が明らかになっているならば その価格が課税標準価格として扱います
その課税標準価格に対して登録免許税法によって定められている税率を乗じて得られた数字を登録免許税額として扱います
※詳細な計算の仕方は 後ほど紹介します

ところで建物を新築した際に 一番はじめに権利の登記する「所有権保存」登記ですが 新築ということですので 都市町村では当該新築建物の評価格を把握してはいません その場合は 法務局地方法務局が定めた認定価格を用いることとなります

話を戻して この登録免許税の算定ができないと 登記申請時に預かる金員が確定しないため お答えすることができないこととなります
以前 登録免許税を考慮しないで 回答してほしいという問い合わせがありましたが お断りしました 委任事項(登録免許税の納税の委任による代理)さえも明確にもならずに 報酬が定まるはずがないからです

さて具体的に 登録免許税の計算について 解説したいと思います

それぞれの価格が金1,000万998円の土地と1,000万001円の二つの土地について 二つとも所有権を同じ方に譲渡したとします

まず課税価格の算出ですが 二つの不動産の価格を足し合わせ 合計金額から100以下の位を切り捨てた数字が 課税価格となります

次にこの課税価格に対して 登記の目的及び原因に対応する税率を乗じる計算を行うのですが 売買を原因とするのか 贈与を原因とするのか 令和2年10月28日現在において 適用される税率が違ってきます

売買の場合は 1000分の15
贈与の場合は 1000分の20

です この税率を見ただけでも、原因が売買なのか贈与なのかによって 約1.3倍の差があることにご理解いただけると思います

不動産の価格にこの税率を乗じて 得られた数字に対して 10の位以下を切り捨てて 得られた数字が 具体的な登録免許税額ということになります

よって 売買なら:20,000,000 × 15/1000 = 300,000 円

    贈与なら:20,000,000 × 20/1000 = 400,000 円

となります。上記は特定承継の場合でしたが、所有権の移転の原因が相続であるなら、税率は1000分の4ということとなり 贈与と比べると 税率は5分の1ということになります

いかがでしたでしょうか 登記を申請するにしても 登録免許税を納税しなくてはなりません
また 登記の申請するに至った原因によって税率も変わるため 相続対策という言意味づけで贈与であった場合 登記申請時に登録免許税も売買・相続と比べて高額であり 受贈者に対して 贈与税が課税されます

時折 電話の問い合わせで そろそろ対策しておきたいので 家族の誰かに名義を変更したいという要望があるようですが 誰に頼んでもかかる費用でさえも どれくらいかかるのか お分かりいただけたと思います

次回以降 また費用報酬のことを触れて行きたいと思います

相続手続きの相談を承ります
司法書士 大山 真 事務所
TEL: 047-446-3357

豊洲ぐるり公園から台場を望む 夕日が綺麗でした
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実体が違います 特別受益と遺産の分割手続きのこと、書面のこと

こんにちは 今回のテーマは 相続手続の特別受益と遺産分割のことを対比して 記していこうと思います

まず 特別受益という言葉を持ち出しましたが 一体なんなのかというと 民法にその根拠があります

以下はE-Govの法令検索の民法からの引用です

(特別受益者の相続分)
第九百三条 共同相続人中に、被相続人から、遺贈を受け、又は婚姻若しくは養子縁組のため若しくは生計の資本として贈与を受けた者があるときは、被相続人が相続開始の時において有した財産の価額にその贈与の価額を加えたものを相続財産とみなし、第九百条から第九百二条までの規定により算定した相続分の中からその遺贈又は贈与の価額を控除した残額をもってその者の相続分とする。
2 遺贈又は贈与の価額が、相続分の価額に等しく、又はこれを超えるときは、受遺者又は受贈者は、その相続分を受けることができない。
3 被相続人が前二項の規定と異なった意思を表示したときは、その意思に従う。
4 婚姻期間が二十年以上の夫婦の一方である被相続人が、他の一方に対し、その居住の用に供する建物又はその敷地について遺贈又は贈与をしたときは、当該被相続人は、その遺贈又は贈与について第一項の規定を適用しない旨の意思を表示したものと推定する。
第九百四条 前条に規定する贈与の価額は、受贈者の行為によって、その目的である財産が滅失し、又はその価格の増減があったときであっても、相続開始の時においてなお原状のままであるものとみなしてこれを定める。

https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=129AC0000000089#3867

とあります
条文を丸ごと引用してしまったので もしかしたら読みづらいかもしれませんね
では 解説していきましょう

まず民法第903条第一項ですが、

第九百三条 共同相続人中に、被相続人から、遺贈を受け、又は婚姻若しくは養子縁組のため若しくは生計の資本として贈与を受けた者があるときは、被相続人が相続開始の時において有した財産の価額にその贈与の価額を加えたものを相続財産とみなし、第九百条から第九百二条までの規定により算定した相続分の中からその遺贈又は贈与の価額を控除した残額をもってその者の相続分とする。

https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=129AC0000000089#3867

とあり、「遺贈を受け、」というのは遺言により、財産を貰い受けたと考えてください
次に「婚姻若しくは養子縁組のため若しくは生計の資本として贈与を受けた」とありますが 結婚や縁組のために被相続人から財産の贈与を受けたり 生計の資本としての贈与は 例えば学校に対する学費を出してもらったなどが考えられます

さて

「被相続人が相続開始の時において有した財産の価額にその贈与の価額を加えたものを相続財産とみなし、第九百条から第九百二条までの規定により算定した相続分の中からその遺贈又は贈与の価額を控除した残額をもってその者の相続分とする」

とあるのですが 上記の遺贈や贈与があった場合 その受贈者・受遺者兼相続人は本来の法定相続分から実際に取得する相続分の修正が入ります その計算方法を条文は示しています
その計算方法ですが

実際に付与される相続分=法定相続分ー(遺贈+贈与)の価額

です この計算式によって、得られた結果、ゼロ以下だった場合は ゼロとなります このことを第二項が示しています

第三項は 遺言で以って 被相続人が特別受益を受けた相続人に対して 先の計算式とは違った内容を意思表示した場合は その意思表示に従うこととなります

第四項は 昨今の改正で追加された規定です 生存配偶者の居住のための確保と持戻し免除の推定規定が設けられました

第904条は 持戻しの計算に関することです 財産価値が下がったりまたは無になってしまったとしても 相続開始の時においてなお原状のままであるものとみなして計算することとなります

ずいぶん前置きが長くなりましたが 遺贈の根拠となる遺言は相手方の無い単独行為と言われています それから贈与は契約として位置付けられ その効果は生前に生じるものもあれば 始期付き すなわち贈与者の死亡でもって生じる贈与もあります
遺贈は、受遺者には、遺贈を受けるのか受けないのか、受遺者自身が独自で意思表示をする機会が与えられていますし、贈与は、諾成片務不要式契約であり 契約そのものはすでに成立しています

そうすると 特別な受益により相続分が相続開始時には存在しない相続人にとっては もはやその事実が存在するだけ となります

次に遺産の分割を見ていきます
遺産の分割は協議によって行われることが大多数であります 事案によっては 協議がまとまらず 家庭裁判所に持ち込まれ 調停や審判または訴訟によって決定や判決によって定まることもありますが それにしても その協議 調停 審判 訴訟による審理結果の判決により 遺産の分割が確定し 法律上の効果として第三者の権利を害する場合を除いて相続開始時に遡ることとなります
すなわち 遺産の分割まで経る筋道は 相続開始後の相続人全員の意思表示に基づいて形成され その分割が成立すると言ってもよいと思います

さて 特別受益のことと遺産の分割のことを個別で見てきましたが もう一度おさらいすると

特別受益は 過去または相続開始時によって遺贈や贈与の効果が既に生じた事実が存在すること
遺産の分割は 相続が開始して 相続人全員の意思表示によって形成され 相続財産の帰属が定まること
です

さて これらの証となる書面の作成について意識すると

特別受益は事実に関する証明をその当事者がすること

遺産の分割は 意思表示をしたことにより相続財産の帰属を相続人全員がすること

となります

さらに相続人の中に未成年者がいた場合は どのような手続が必要でしょうか?

特別受益者である未成年の相続人について その事実に関する証明を自らも相続人でもある親権者がすることがありますが 利益相反は問題とはなりません なぜなら事実に関する証明であって その証明は法律行為では無いからです

一方 遺産の分割について その意思表示は、法律行為として位置付けられるため 相続人でもある親権者が その未成年者のために代わって意思表示をしたとしても 自らと子の利益が相反してしまうため 効力は生じませんので 家庭裁判所で その未成年者に対する特別代理人を選任してもらう必要があります

未成年者である相続人への対応

特別受益遺産分割
利益相反に該当?
しないする
家庭裁判所の特別代理人の選任の要否不要必要

相続の手続きについて 特別受益があった場合と遺産の分割のことを対比して見てきました

おそらく依頼者にとって一番気になること それは費用のことだと思います
相続手続について 未成年者とその未成年者の親権を行使する生存配偶者が共同相続人である場合

特別受益がある場合、その証明について家庭裁判所の関与が不要であり、証明する書類も未成年者の親権を行使する相続人から その事実について証明することで足ります もし未成年者自身について 印鑑証明書の発給が受けられるのであれば 未成年者自身がその登録印で押印した証明書でも有効なものとして扱われます

一方、遺産の分割協議が必要である場合は 未成年者一人一人個別に特別代理人を家庭裁判所が選任する必要があります
また選任してもらって好きに協議すれば その結果が反映できるのかと言えば そうではなく 選任の審判をするにあたり 遺産分割協議案を家庭裁判所に提出する必要があります
適切に 不公平なく分割されるように謂わば 家庭裁判所が後見監督していると言っても過言ではありません

最も 上記に記したことは それらの手続きは選択的なことではなく あくまで実体上の前提も含めた事実の存在があって導かれた上で存在するものです
同業者のwebページを見ていると 時折 費用のことを意識されて その稚拙な内容を記したページが散見されますが 実体が存在しなけければ その手続きを用いることもできないと考えるべきです ありもしない事実(不実)について に書き留め証明をしようとしたところで それは事実が存在しない以上 無効なものであり 場合によっては有印私文書偽造罪 登記が実行されてしまった場合は 公正証書原本不実記載罪 という刑法上の罪に問われることあり得ます
また 特別受益があったということは その反射光的に税金のことも意識をすべき場合もあるのかもしれません 特に贈与税についてです

ここまで ご覧になっていただいてありがとうございます
よくよく 事実を確認した上で 適切な手続きをしていただけたらと思います

相続に関する相談を承ります
司法書士 大山 真 事務所
TEL: 047-446-3357

夜の東京駅でした 星もよく見えてました たまには こんな秋の夜もいいかなと思います
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事務所より 写真・撮影

タイムラプス動画を公開

おはようございます

東京駅丸の内で夕方から夜の写真をタイムラプス動画にしてみました
よければご覧になってみてください

日の入りから夜にかけての写真をタイムラプス動画にしてみました
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費用・報酬について

こんにちは

今日は雨が降っていますね
この時期 日中と夜間で気温の寒暖差が大きくなる時期でもあります
どうかご自愛くださいませ

さて 今日は 費用報酬についてです

この費用・報酬のことですが 確かに一番難しい問題です

ただ 受託した事案について 概ね依頼者様から お叱りを受けることもなく ご納得されていらっしゃるようです

報酬の規制は 平成15年4月で廃止されてから 個々の事務所で 自由に決めることができるようになりました
このことについても 賛否あるように思われます ただ 求められるサービスが多様化されつつある今日で 一概に組織で決めることが難しく また見方を変えれば合法的なカルテルと解されても仕方がないこともあるのです

依頼される皆さんにとっては 総額どれだけかかるのかが 一番の関心事だと思うのですが 対応する我々は まず費用と手間がどれくらいかかるのかに関心を持ちます

地域性の問題


不動産の登記について言えば 東京都区内の一等地の権利移転と郊外の小さな小さな住宅の権利移転では 権利が移転する財産の価値が違うため 画一的に費用(特に登録免許税)も違い 報酬が定まるはずもありません

関係当事者がしっかり定まっているのか

例えば 相続であれば 相続人が何人いらっしゃるのか 生存配偶者と子供が相続人なのか 生存配偶者と亡くなられた方の兄弟姉妹が相続人なのか そしてその相続人間で話がまとまっているのかどうかによって 手間がずいぶん変わりますし 費用・報酬に大きく影響します

対象となる不動産がしっかり特定できているか

例えば 自宅といっても 不動産において 土地と建物は独立した不動産としてカウントします また土地については 建物の底地のみならず 道路に接しているのかどうかも意識をしなければいけないことでもあり 以外にも気がついてない方が多いものです
 また不動産の登記されている事項と市区町村が管理している固定資産の台帳の記載について その物件と所有者の記載が一致しているのかも重要です

当事者の意思が確固たるものか

実のところ 相手方が特定されていない段階で 問い合わせの電話をいただくことがあります このことは本当の事です
特に現在の所有者がその配偶者または子供に不動産を譲渡したいという相談について よくある事です
しかしながら 譲受人の特定ができていないとなると まだ登記の申請には至っていないため 費用報酬を聞かれても答えられないのです

曖昧なら 相談するべきです

上記に記したことは 不動産登記の申請時に意識することとして 人の存在 物の存在 意思の存在 この3つの存在があることを確認することが求められます
この3つの存在がまだ曖昧であるけども どうしたら良いのかと迷われていらっしゃるのであれば 登記申請にかかる費用・報酬の問いあわせの前に どうすべきかの相談をされることを強くお勧めします

ある公園で咲いてました 綺麗ですよね

不動産の登記名義の変更について相談を承ります
司法書士 大山 真 事務所
TEL: 047-446-3357