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事務所より

言質

こんにちは　今回は「言質」というタイトルを記しました　端的に言うと「権限のある方から『大丈夫　問題ない。』と　言われました。」となど　その発言が証拠として質を取っていて問題ないと認識され　事実が進んでいく　というものです

先に記したとおり「『大丈夫　問題ない。」』と言われました。」　と面談に応じていて　よく聞かされます

ただ　その根拠はどこにあるのか　を　ろくに確認をせず　単に「あの人が言っていたから」とご発言される方が　たまにいらっしゃいます

最近では　「市役所の方（おそらく市民課の窓口で対応している職員）から『これで大丈夫です」と言われたんですけど？！」とおっしゃっていたことが印象的でした

昨今　法律専門職には門戸は開かれていないのですが　相続人が被相続人の戸籍を収集する際に　ご自身の住所で直系の尊属卑属の関係であれば　戸籍をまとめて交付を受けることができる　広域交付の制度があります

ただ交付した行政庁（例えば被相続人の最後の住所地がA市）でも本籍地が他の行政庁（例えばB 市）だった場合　そのB市を本籍地とする除籍事項証明書（または除籍謄本）についてもA市で入手が可能ではあります　ただし　A市で交付が可能だったとしても　B市が記した戸籍事項に誤りがあった場合　その誤りに対する問い合わせは　交付したA市ではなく　記載し管理しているB市に問い合わせることとなります

その誤りに気がつかず　交付したA市は「大丈夫です」と言い放っているわけですが　万が一　登記申請に対する審査で　その誤りの影響で　受理できないと事実認定した場合　上記の言質を取っていたとしても　登記所は認めないこともあります

単なる誤りでは済まされない

その「大丈夫」という発言　その大丈夫な理由・根拠はどちらにあるのでしょうか　ご自身で　登記の申請をなさるのであれば　そのご自身が責任を負い　結局　その補正のための手続きを踏まなければなりません　先の相続登記申請について言えば　単に相続登記申請１件だけならば良いのですが　その後の不動産の売却が控えており　買主となる方が　既に引越し等の準備をしており　予定がずれ込むと　契約条項の違反となり　最悪な場合　契約の解除　損害賠償を請求されることにもつながります

　法律専門職は　「誰かが言ったから」という発言は　基本的に消極的に考えています　よほど権限や裁量権を持っていることが明らかで　その身分が明らかでない限り　あくまでも法令規則通達をよく見た上で　接しています

個人の方が自ら行政手続の申請に挑むときの自己の管理にもとづく注意義務とは違い　法律専門職が業務を扱うときは　善良なる管理者の注意義務が課されている以上　その職責に対して費用報酬にも含まれていると認識を持っていただきたいものです

言質は よほど権限を持っている方の発言でなければ　無価値なものでありますし　言質を保証する書面でもない限り　言った言わないの水掛け論が繰り広げられるわけですが　結局は　法令規則通達にどう記されているのかを拠り所にして処断されることもあります

あくまでも法令規則通達が基準　行政手続は基本的に間違いないことが前提事実の上にして組み立てられている

その昔　某執行保全裁判所のホームページに　手続き案内にかかる書式を掲載していたそうですが　その内容に問題があり　その書式に基づいて作成された申立書では結局は受け入れることができず　受付担当官は謝ったそうですが　取り下げを促されたということもあります　もちろん　その誤りに対して　申立をしようとして弁護士　当事者　後方支援に当たった司法書士は　文句を言ったそうですが　それでも　法令に違反している以上　受け付けるわけにはいかないといわれ　却下（処分）となったそうです

今一度　根拠を確認すべき

頑張って　ご自身で手続きに挑む方について　時折　言質を取ったから大丈夫　と安心していらっしゃる方がいらっしゃいますが　そうではなく　今一度　ご自身で　なぜ　この人は大丈夫と言っているのだろうか　と立ち止まって　考えていただきたいと感じます

司法書士 大山　真 事務所
TEL: 047-446-3357
事務所: 〒270−1432 千葉県白井市冨士185番地の21

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不動産登記申請 事務所より

抵当権抹消登記相談、承ります

　金融機関等から、「登記申請手続は難しいですよ。司法書士に頼んでみては?!」と言われて、当事務所にいらっしゃったお客様が仰ることがあります。しかしながら、こちらが相談という形で、話を御聞きすると皆さんご理解頂き、ご自身で登記申請手続をなさる方も存在します。
　今まで、興味や疑問点も感じることもなく、司法書士等の士業者に依頼をされていたと思います。

　当事務所の方針として、自身で手続が可能であり、手続に至るまでの所要時間に対し、急いでいるわけではない（金融機関から提出された代表者事項証明書は作成後3ヶ月以内という有効期限があります）等のお客様には、登記申請手続相談として承っております（1事案につき8,400円）。その上で、どうしても手続をしてほしいという要望がありましたら、手続を代理申請{報酬金2万円から（登録免許税等費用は別途）}をしております。
　ご好評頂き、多くの方から利用いただいております。費用はあまり掛けたくない方、登記申請手続を自身でやってみたい方は、利用されてはいかがでしょうか。

電話：047-446-3357
司法書士　大山　真　事務所

イタリアミラノにある教会です

上記記事は、旧ブログ「時報」より、2022年6月16日に、本部ろうに移植しました。なお、移植に際し、料金および原稿不動産登記法に準拠するように書き改めました。

補足

先のブログ記事でも、記しましたとおり、金融機関が発行する抵当権解除証書の記載について、物件の表示も記載されるようになり、当事務所が開所した当初よりご自身で申請しやすい環境になったように感じます。

もっとも管轄法務局が複数にまたがる、抹消の対象となる不動産の物件が多数存在するなど、難しい事案がないわけではありません。そのような事案は、迅速に対応いたします。

なお、抵当権抹消登記申請手続の概要は、当事務所公式Webページでも紹介しております。ぜひ、ご覧ください。

司法書士 大山　真 事務所
TEL: 047-446-3357

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不動産登記申請

抵当権抹消登記申請手続について支援致します

　当事務所は、抵当権抹消登記手続に於いては、登記申請に関する相談を承ります。申請手続についてコンサルティングを行います。
　今日において、不動産登記申請手続の出頭主義は廃止され、郵送による申請手続が認められる様になりました。
　昨今において、抵当権抹消登記申請手続に於いても、司法書士の職責に於ける本人確認および登記申請手続をする意思確認の必要性が、各関係機関からの注意喚起および要請があり、これまで以上に厳格に行わなければならないと示唆されました。
　そこで、当事務所では本人申請であって、相談として承れば、本人確認の必要もないので、相談の段階で、申請手続の注意点などをきめ細かく御伝えして、相談料、申請手続費用を節約したいお客様への配慮をした方が、よりお客様のためになると考えました。
　住宅ローンが完済して、急いで不動産の処分は考えてはいないけれど、抵当権の抹消登記をしたいというお客様には、お得な方法であると思います。

岬

上記記事は、旧ブログ「時報」より、2022年5月27日に、本ブログに移植しました。なお、当時記されていた手続き支援の報酬に関する記載は、削除しました。

回想

金融機関の対応の変化

今日において、金融機関の対応もずいぶん優しくなったなと思います。数年前から本人申請がずいぶん多くなり、金融機関から漫然と提出される解除証書等は、正直5W1Hの形式にはなっておらず、金融機関に対応していた司法書士が全て追記し対応していたという慣習がありました。

風向きの変化

ところが、その数年前あたりから、所有者（抵当権設定者）がみずから法務局に持ち込み、そのときは「登記相談」でしたので、物件の表示が全くない、委任事項もまるで白紙に近い委任状を持ち込み、カウンター相談で、逐一書き方を指導していたようですが、実体上の書類の記載事項まで法務局が対応することは、事実の作出に他ならず、極めて不適切な対応であることから、登記義務者から提出される書類は、登記義務者自らが完成させ、登記権利者に引き渡すべき機運が高まりました。おそらく法務局は、金融機関に対し通達を出したことによって、最近では、必要事項がほとんど記入されて、所有者に交付していると思われます。

最近の動向

現在では、ほぼ支援の要請も含め、受注はありません。もっとも抵当権抹消登記申請一つ取り上げても、実はとっても難しいこともあります。

大昔の慣習、懲戒処分された同業者のこと

ふた昔前までは、登記権利者（所有者）の本人確認すらせずに、申請し受理されていました。そのため時系列的に、おかしなことも発生していたことも事実です。

死者からの委任状、中身のない委任状等の不正発覚

それは、抵当権抹消申請受付日には、すでに所有者は他界していることが、後日の相続登記申請を受け付けた段階で、法務局も気がついたという事案です。また金融機関から直接依頼があり、所有者の本人確認をせずに抵当権抹消登記申請をし、受理されたところ、後日、その所有者が、与り知らないところで抵当権抹消登記がなされている、申請していないのに登記されている、と法務局に申し立てがあり、虚偽の委任状を作出し対応したことが明るみになり、懲戒処分を受け業務停止命令を受けた同業者もいました。

金融機関にとって終わった話、書類も神経質ではない

不動産売買に伴う所有権移転や融資が関連する抵当権設定は、実体上も多額の金員が移動するため、関係者全員が緊張して業務にあたるので、相対的に、手続き準備の精神的負担は分散されますが、抵当権抹消登記申請時点では、金融機関は回収が済んでいるし、問題があったら、言ってくれれば対応しますくらいのマインドであるため、対応する司法書士以外は、あまり緊張感がなくなってしまうため、よくよく基本的なことを気をつけていないと大事故に繋がる申請であると、よく言われたものです。

こうしてみてみると、たかが抹消登記申請、されど抹消登記申請という意味がよくわかると思います。

抵当権抹消登記申請について、当事務所の業務の概要は、事務所公式Webページで紹介しています。是非ご覧くだだい。

司法書士 大山　真 事務所
TEL: 047-446-3357

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事務所より 民事信託・遺言・後見・相続

本人申請の難しさ

　相続を原因として、不動産登記申請について、本人申請で手続をしたいというお客様がいらっしゃいましたので、手伝うことになりました。
　きっと相続を原因とする登記申請手続について、法務局で相談をしながら、手続をされていらっしゃる方もいらっしゃると思います。
　単純に本に記されている知識だけで、手続きをしようと思っても、書面集めの経費を節約するノウハウまでは、なかなか知ることができないのではと、手伝って感じました。
　我々の仕事は、書面一通を如何に安く手に入れるのかにも注意を払っています。
　特に固定資産評価証明書交付依頼書を法務局から発行してもらい、その発行された依頼書を持参すれば、無料で発行を受けられます。
　ただし、この方法で発行された固定資産評価証明書は登記以外には使用することができないことにも注意が必要です。
　親切心のある法務局では張り紙がしてありますが、その意味が解る一般のお客様がどれくらいいらっしゃるのであろうかと考えさせられました。
　そうすると、一般の方々からみると、登記申請手続は、敷居が高いのかなと感じました。

千鳥ヶ淵より

上記記事は、旧ブログ「時報」より、2022年５月24日に、本ブログに移植しました。

回想

本人申請の支援依頼は、今日においては、ずいぶん少なくなったのかと思います。白書によって確認しているわけではありませんが、相続を原因とする本人申請は、増加していると思います。

原因は、いくつか考えられますが、登記を受ける申請人も定年退職し自由な時間がある一方、年金生活とともに、可処分所得が見えにくくなり、依頼することをためらうことが、多いにして存在しているのかなと思われます。

法務局の動向

ただ、法務省および法務局の動きとして、リストラを図っている以上、通常業務でさえ手が回らない上、申請されれば、補正に対する質問は、多分受け付けるのでしょうけど、申請前の段階では、申請手続きの案内に留め、相談は、受け入れなくなりました。まして相談時に、一方当事者からの要望に対応するための相談は、対処することは認められないことも手伝ってのことだと思います。

法定相続情報証明の活用

今日の相続手続では、法務局以外に戸籍等の書面が必要であれば、請求できる法務局は限られますが、戸籍の束と申出書を提出すれば、法定相続情報証明書を取得することができます。この法定相続情報証明が戸籍謄本等の束にしたものの代わりを果たすこととなり、他の相続手続も並行して行うことができます。

手続きが難航するなら司法書士に相談を

最後になりますが、ご自身で、手続きをしようと思っても、うまくいかない、戸籍を入手するために時間が思ったよりかかる、一度手続きをしたのに、把握しきれなかった不動産がまた出てきた際には、ご無理をなさらずに、当事務所またはお近くの司法書士事務所に相談されることをお勧めいたします。

当事務所業務の概要は、事務所公式Webページで紹介しています。ぜひご参照ください。

司法書士 大山　真 事務所
TEL: 047-446-3357