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不動産登記申請

検索用情報のこと

こんにちは、今回は、職業柄、少し気になることを記します。一般の方にとっては、当事者にならないと臨場感が湧かず、だから何が問題なのですか?と質問がありそうですが、記していこうと思います。

令和8年4月1日以降ですが、氏名若しくは名称又は住所(以下「住所等」と記します。)について変更があった場合、その変更があった旨の登記申請手続が義務化されました。ただ、その義務化とともに、新たな仕組みも設けられました。この仕組みですが、申請義務の負担軽減のため、所有者が変更登記の申請をしなくても、登記官が住基ネット情報を検索し、これに基づいて職権で登記を行う「スマート変更登記」というものです。

「スマート変更登記」、なんだか小洒落た名称ですが、実は、法務局の端末は、住基ネットとつながっており、登記名義人の住所氏名は把握できるようになっています。故に、住所等の変更があった場合、実は申請に基づかなくても、知ることはできる仕組みが現時点で、登記所内に端末が存在しているようです。もっとも法律による施行は令和8年4月1日ですので、運用はまだしておらず、準備段階に入ったということです。

先の投稿でも少し触れましたが、行政庁の中の人間が、その出来心によって悪さをしないか心配ですが、事前抑制として、登記官を始め職務に関わる者に対し、悪さをした際の罰則は不動産登記法に従前から整備されています。もし本当に悪さがあった場合は、事後救済に頼るしかないのだろうと思います。もっともできることは限られるし、国家賠償で訴えても、本当に満足いく勝訴を勝ち取ることは、至難の業であろうことも予想されます。

さて、話を戻し「スマート変更登記」という仕組みですが、住基ネットに登録されている仕組みを活用するに先立ち、氏名または名称および住所のみでは、登記名義人の検索による特定が難しいため、「生年月日」も申出事項となっています。また住所が変わったからといって、すぐに職権による変更登記を実行するのではなく、登記実行前(すなわち事前)に登記名義人の了解を得るため、連絡を円滑にするために、「電子メールアドレス」も申出事項となっています。この事前に登記名義人の了解を得る必要性ですが、いわゆるドメスティックバイオレンス(DV)被害から逃れるため、住所を変えている(もっともこの事象自身についても諸処の論点がありそうですが割愛します)などの事情があって、登記名義人の住所を変えているなどの場合は、登記を実行したことで、居所を加害者に知られてしまう恐れもあるため、そのような事情に配慮する必要があるため、漫然と職権により変更登記を実行することはしない仕組みになっています。

「スマート変更登記」の利点

いろいろと不安なことを記しましたが、従来の住所変更、氏名変更登記申請と比べて、利点を記します。

登録免許税は非課税に

従来の従来の住所変更、氏名変更登記申請では、原則、不動産1個につき金1,000円(執筆時時点)の登録免許税が課されます。もちろん、行政区画の変更等の行政の都合によるものであった場合は、非課税となりますし、そもそも読み替え規定が適用されることもないわけではありませんが、名義人が住所を移転したり、婚姻等で氏名が変わった場合は、原則通りの取り扱いとなっています。

ところが、この「スマート変更登記」の仕組みの上で、職権による住所等の変更登記については、登録免許税は課税されません

変更登記申請義務から解放される?

登記申請の義務は免れますし、登記申請の懈怠(いわゆる申請し忘れ)もありえないものとなりますが、住所等の変更が生じてから少し時間が経った頃に、法務局から連絡が入りますので、その連絡に対する応答の義務はあります。もっとも申請する手間が省けることを考えれば、利点はあると言えます。

さて、この「スマート変更登記」の仕組みを円滑に行うためには、登記名義人から「検索用情報」の申出をしてもらわなければならないこととなります。

「検索用情報」とは?

この「検索用情報」ですが、住基ネットから登記名義人を正確に検索するため、必要な情報として、「氏名」「氏名の振り仮名」「住所」「生年月日」「電子メールアドレス」がその検索用情報となります。名義人より申出てもらい、その検索用情報ファイル(データベース)に記録されます。

見方を変えると?

こうしてみていると、一見便利そうな制度なのですが、もろ手を挙げて喜んで良いのかどうかは、見方を変えると複雑なものです。なぜなら、住所の移転を別の行政庁(市区町村の役所役場)に届け出たら、他の行政庁に知れ渡るという仕組みが確立されたということです。転出転入転居の届出は義務なので、その義務を怠ると市区町村のサービスは受けることができないので、結果的には強いられるわけですが、それにしても社会保障のみならず、登記制度にまで、その影響が及ぶことを意味しています。

そもそも論として

なぜ、このような制度に行政が舵を切ったのか。私見ですが、それは、不動産という資産の所有が、資産家から庶民に移り、その管理のあり方については、資産家のように振舞ってくれるだろうと、ある意味行政は期待を込めていたわけですが、所有者のみならず登記名義を受けている権利者の多くが実体上、登記事項上変更があったにも関わらず、その変更の登記申請をすることを怠り放置されることが散見されました。話が逸れますが、そのことは所有者や権利者について相続が発生した事案についても散見されるようになり、もはや登記簿上の所有者を探索するにも実体上の住所と違っていたり、相続人に権利が移転したりして、直接的に反映されているのかどうか疑わしい土地の面積だけで、九州一つ分となってしまったという事態に陥りました。

そこで、この登記制度について見直しが図られ、相続による移転の登記申請および住所の変更の登記申請について、義務化される運びとなりました。こうしてみてみると、不動産の登記の申請について怠ってしまったツケが、結局周り巡って行政により管理されてしまう社会が再到来してしまったように感じます。では行政は誠実にこの登記制度について、しっかり向き合っているのかというとそうでもなく、とくに表示の登記については、土地の所有管理する行政監督庁が実体上と登記上についてまたがってしまうため、地目が道路であるにも関わらず、未だに畑となっている事案も散見されます。この事情を実体上管理している行政庁に詰問したら、所有者名義が変わってりゃいいだよ、不動産登記法?! 管理しているのは当庁なのだから関係ないんだ!と暴言を吐かれました。まぁそんなことなので、庶民にだけ守らせることには、無理があるように感じることもあります。もっとも法律は遵守しなければならないことは間違いない事実であり、そのことが一国家行政庁に及ばないという論理は、おかしいと思いますけどね!

結語

ということで、不動産の取得後のお仕事の都合上異動が多く住所移転の変更登記について利便性をとる、登録免許税の免税を考えるのであれば、とってもスマート変更登記は良いものといえますし、かなり前に申出は確かにしたが、歳月が流れ、その申出の事実を忘れてしまった上で、住所を移転した場合、管轄法務局に直接アクセスしていない(申請していない)にも関わらず、忘れた頃に連絡があることを不快に感じるのか? そしてその連絡を不快に感じ、応答しなかった場合は、やはり登記の申請懈怠ということにつながります。制度を利用するにもしないにも留意が必要だと思います。

司法書士 大山 真 事務所
TEL: 047-446-3357
事務所: 千葉県白井市冨士185番地の21

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住所変更登記申請も義務化

こんにちは、記すほどのことでもないのですが、すでに法令化しており、施行(令和8年4月1日)がまだやってきていないだけであり、そろそろ周知を図らなければならない時期がやってきたのかなと思います。

住所の変更登記申請も義務化されます。確かに、次の所有権移転登記申請まで、住所の変更がなされていない事案が散見されることもあります。もっともこの事案は、問題視はあまりされないと感じます。なぜなら所有者登記名義人が住所変更の登記申請をしなければ、所有権移転登記申請もできないこととなり、必然に変更登記申請をすることとなるからです。

もっとも、所有者のなんらかの事情により、住所移転することはありうることで、相隣関係について、問題になった場合、一番手っ取り早く調査をする方法の一つとして、登記嬢の住所を頼りにするわけですが、その登記上の住所と現住所が違う場合、さらなる調査を強いられることも考えられるため、義務化されたといっても過言ではありません。

住所が違うと、登記官は、どう捉えるのか?

所有権登記名義人からの申請がされた事実を、登記官はどう判断するのか?

それは、氏名(または名称)と住所のみで確認します。すなわち、所有権登記名義人本人からの申請であると確認するために、一部例外を除き、住所と氏名(または名称)を用います。なお、一部の例外とは、共有(または準共有)名義にかかる不動産について、同姓同名の方々が登記する際に、住所、氏名の他に生年月日も登記事項となり得、生年月日も含めて確認する事案が存在しますが、ごくごく一部の例外事由です。

よって、住所が登記された時点の所有権登記名義人がその後住所移転によって変更の事由が生じていても、これまでは登記官にとっては、その事実を知る術はありませんでした。

住所変更登記申請も義務化

もちろん登記業務において、住所が違うにも関わらず、所有権の移転登記申請がなされた場合、取り下げを促され応じるか、却下処分の対象となります。なぜなら所有権登記名義人からの申請がなされたものとは扱わないためです。故に遅くとも所有権移転登記申請の直前に住所変更登記申請をしなければなりません。

登記審査以外の行政の不都合は?

これまで記したことは、あくまで登記審査における観点から、この事象を扱いました。他の行政手続きでの不都合を考えると、先にも記しましたが、実は、土地の収用手続の迅速性の確保、開発行為の促進、相隣関係の不都合の解消に先立ち、相手方の特定を促進させるために、民法の相隣関係に関する規定が見直されました。もっとも相隣関係に関する規定を見直しが図られたところで、相手方を特定できなければ、手続きの迅速性が図られないため、相続による不動産登記申請の義務化が図られるとともに、住所の変更登記申請も義務化されることと相成りました。ただ住所の変更は、現所有権登記名義人は実在する蓋然性が高いので、相続登記申請の義務化よりも事実上後回しになりました。深刻の度合いは、やはり相続による所有者不明の不動産の方が深刻であり喫緊の問題として扱い、登記申請の義務化が先行して図られました。

住所の変更登記申請の義務化と新しい制度

この住所変更登記申請の義務化とともに、いくつか新しい制度も準備されるようです。なお、住所の変更が生じてから2年以内に、その変更登記申請をする必要があることを付言します。

新しい制度は、登記官の職権による住所変更登記も準備されます。ただこの制度は、事前の申し出が必要になるようです。その申し出の制度ですが、住所氏名の変更登記申請の義務化施行よりも前の令和7年4月21日施行となりました。

ただ、あくまで私見ですが、相続登記申請の義務化にしろ、住所氏名の変更登記申請の義務化にしろ、事実上庶民の敗北感が個人的には感じます。不動産について日頃から関心を持っていただき、制度趣旨をご理解いただいて、相続の登記申請にしろ、住所氏名の変更登記申請にしろ、申請が適切になされていれば、制度の義務化はされなかったと思いますし、事実上各行政庁の連携(いわゆる縦割りから横のつながり)の強化が、なされたことによってより、行政の管理監督が厳しくなると感じます。行政の縦割りという言葉ですが、手続きがあまりにも煩雑になりすぎてしまい、申請者から嘆きや苦情を耳にすることがありますが、連携が図られていない以上、それ以上の詮索をされることもなかったはずなのですが、横のつながりが強化される以上、どこかの行政庁で、情報が更新されると、他の行政庁でもそのことが知れてしまうという仕組みが、より強化されることを意味しています。

過料の制裁のこと

また義務化がなされる以上、過料の制裁も整備されますが、詳細なことは、まだ表には出てきていませんが、現時点では、対象となる不動産の数によって、過料の制裁の重みが変わるようです。

以上 住所変更の登記申請の義務化について記してきましたが、詳細なことがわかり次第、事務所ブログでも取り扱っていこうと思います

司法書士 大山 真 事務所
TEL: 047-446-3357
事務所: 〒270-1432 千葉県白井市冨士185番地の21

※2025年3月11日に初稿をポストしましたが、同年同月25日に加筆訂正しました。

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不動産の数のこと

こんにちは

先の投稿の「抵当権抹消登記依頼(1)」および「抵当権抹消登記依頼(2)」の記事から、特に不動産の数のことに焦点をあてた、動画をYoutubeに公開しました。

YouTube 動画 不動産の数の解説

問合わせ時の留意事項

抵当権抹消登記申請の代理依頼について、電話での問い合わせの際に、不動産の数の把握がなされていないと、事務所にて「登記相談」で受けざるを得ません。
御留意ください

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