こんにちは、記すほどのことでもないのですが、すでに法令化しており、施行（令和8年4月1日）がまだやってきていないだけであり、そろそろ周知を図らなければならない時期がやってきたのかなと思います。
住所の変更登記申請も義務化されます。確かに、次の所有権移転登記申請まで、住所の変更がなされていない事案が散見されることもあります。もっともこの事案は、問題視はあまりされないと感じます。なぜなら所有者登記名義人が住所変更の登記申請をしなければ、所有権移転登記申請もできないこととなり、必然に変更登記申請をすることとなるからです。
もっとも、所有者のなんらかの事情により、住所移転することはありうることで、相隣関係について、問題になった場合、一番手っ取り早く調査をする方法の一つとして、登記嬢の住所を頼りにするわけですが、その登記上の住所と現住所が違う場合、さらなる調査を強いられることも考えられるため、義務化されたといっても過言ではありません。
住所が違うと、登記官は、どう捉えるのか？
所有権登記名義人からの申請がされた事実を、登記官はどう判断するのか？
それは、氏名（または名称）と住所のみで確認します。すなわち、所有権登記名義人本人からの申請であると確認するために、一部例外を除き、住所と氏名（または名称）を用います。なお、一部の例外とは、共有（または準共有）名義にかかる不動産について、同姓同名の方々が登記する際に、住所、氏名の他に生年月日も登記事項となり得、生年月日も含めて確認する事案が存在しますが、ごくごく一部の例外事由です。
よって、住所が登記された時点の所有権登記名義人がその後住所移転によって変更の事由が生じていても、これまでは登記官にとっては、その事実を知る術はありませんでした。
住所変更登記申請も義務化
もちろん登記業務において、住所が違うにも関わらず、所有権の移転登記申請がなされた場合、取り下げを促され応じるか、却下処分の対象となります。なぜなら所有権登記名義人からの申請がなされたものとは扱わないためです。故に遅くとも所有権移転登記申請の直前に住所変更登記申請をしなければなりません。
登記審査以外の行政の不都合は？
これまで記したことは、あくまで登記審査における観点から、この事象を扱いました。他の行政手続きでの不都合を考えると、先にも記しましたが、実は、土地の収用手続の迅速性の確保、開発行為の促進、相隣関係の不都合の解消に先立ち、相手方の特定を促進させるために、民法の相隣関係に関する規定が見直されました。もっとも相隣関係に関する規定を見直しが図られたところで、相手方を特定できなければ、手続きの迅速性が図られないため、相続による不動産登記申請の義務化が図られるとともに、住所の変更登記申請も義務化されることと相成りました。ただ住所の変更は、現所有権登記名義人は実在する蓋然性が高いので、相続登記申請の義務化よりも事実上後回しになりました。深刻の度合いは、やはり相続による所有者不明の不動産の方が深刻であり喫緊の問題として扱い、登記申請の義務化が先行して図られました。
住所の変更登記申請の義務化と新しい制度
この住所変更登記申請の義務化とともに、いくつか新しい制度も準備されるようです。なお、住所の変更が生じてから２年以内に、その変更登記申請をする必要があることを付言します。
新しい制度は、登記官の職権による住所変更登記も準備されます。ただこの制度は、事前の申し出が必要になるようです。その申し出の制度ですが、住所氏名の変更登記申請の義務化施行よりも前の令和７年４月２１日施行となりました。
ただ、あくまで私見ですが、相続登記申請の義務化にしろ、住所氏名の変更登記申請の義務化にしろ、事実上庶民の敗北感が個人的には感じます。不動産について日頃から関心を持っていただき、制度趣旨をご理解いただいて、相続の登記申請にしろ、住所氏名の変更登記申請にしろ、申請が適切になされていれば、制度の義務化はされなかったと思いますし、事実上各行政庁の連携（いわゆる縦割りから横のつながり）の強化が、なされたことによってより、行政の管理監督が厳しくなると感じます。行政の縦割りという言葉ですが、手続きがあまりにも煩雑になりすぎてしまい、申請者から嘆きや苦情を耳にすることがありますが、連携が図られていない以上、それ以上の詮索をされることもなかったはずなのですが、横のつながりが強化される以上、どこかの行政庁で、情報が更新されると、他の行政庁でもそのことが知れてしまうという仕組みが、より強化されることを意味しています。
過料の制裁のこと
また義務化がなされる以上、過料の制裁も整備されますが、詳細なことは、まだ表には出てきていませんが、現時点では、対象となる不動産の数によって、過料の制裁の重みが変わるようです。
以上 住所変更の登記申請の義務化について記してきましたが、詳細なことがわかり次第、事務所ブログでも取り扱っていこうと思います
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※2025年3月11日に初稿をポストしましたが、同年同月25日に加筆訂正しました。