タグ: 相対取引

こんにちは
いかがお過ごしでしょうか
台風14号は南に戻り　そして消滅してしまいました
伊豆諸島では　被害があったようです
異常気象という言葉が　普段から見られるようになり　なんとなく麻痺してしまいそうですが　災害に対する意識は年々強く持ったほうが良いと感じています

さて　当事務所では　親族間の不動産の譲渡について　相談を随時受け付けております
不動産の譲渡と抽象的に記しましたが　有償・対価を伴うのか伴わないのかにより　譲渡後　意識すべきことが変わります

無償・対価が伴わない譲渡　すなわち贈与ということですと　贈与税のことを意識する必要があります
有償・対価が伴う譲渡　例えば売買や交換では　不動産の譲渡により取得した対価が　その当時入手した価格よりも上回っているのであれば　譲渡所得税のことを意識しなくてはなりません
また有償・無償にかかわらず　譲渡により取得ということであれば　不動産取得税（都道府県税）が課税されます　

不動産仲介業者を介して　不動産の売買について　取引慣習によると　固定資産税の清算をしますが　この清算についても　有償・対価を伴う契約形態ならば　譲渡所得税の課税標準価格に組み込まれるようです

税金のことを少しばかり記しましたが　あくまで　一般的な知識に基づいて記しています
気になる方は　最寄りの税理士事務所にご相談ください。
以下に、税理士会の税理紹介サイトのリンクを貼っておきます

https://www.zeirishikensaku.jp/

名義を変更してほしいと　よく言われますが　実際には、所有する人物が変わるため　所有権が移転することとなります

それから　見積もりについてですが　何をどこまで依頼するのかにより　金額が変わります。

売買・贈与であれば　その証となる書面を作成しなければ　登記申請をすることができません　例えば売買契約書・贈与契約書などが　それらの書面に当たります　これらの書面の起案を依頼するかどうか
書面の起案に際し　確認事項もあります　場合によっては　現地の調査も必要になる場合がございます
ゆえに　二言目にいくらと質問されても　即答できない理由です
どうか　ご理解いただきますよう　お願い申し上げます

司法書士 大山　真 事務所
TEL: 047-446-3357
事務所：千葉県白井市冨士185番地の21

　残念なことに、一方当事者のみから、贈与、売買等、財産が大きく移転する契約に関する書類の提示があっても、我々は、登記申請手続を代理することは、犯罪等収益移転防止法を遵守しなければならない観点から、応じることはできません。両方当事者の本人確認、意思確認が必要です。

本人の意思確認は法令上の義務

　司法書士は代書屋さん、というイメージが今まで強かったようですが、公法上、規定されていることに違反してまで、依頼に応じる義務は発生しません。
　実体上、確かに契約があったことを両当事者に確認致します。その上で、登記申請ができるのか手続的要件を確認して、依頼に応じます。
　社会不安が起きているからなのか、最近、このような問い合わせが多く見受けられます。判断能力が弱くなってきたから、登記名義を換えたいという要望や、他方配偶者が身体に障碍があるから名義を換えたいなど。
　所有者が相手方に対して譲渡する意思表示がなければ、譲渡は成立はしないのです。

単純に名前が替われば良いというものではありません

　単純に名前を換えたいということにはならないのです。もっとも購入当初から、実は婚姻継続中で、夫婦共同で購入したが、共有名義になっていなかったというのであるならば、購入した当時の共有持分は、実体上認められるのですから、その分についてだけ、登記を構成する必要があると言っても良いのかもしれませんね。もっともそれを証明する書類があれば、なおのことでしょう。

申請の代理できる要件は存在し、単に書類を揃えれば、代理して申請できるのは大きな誤解であると思います。

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上記記事は、旧ブログ「時報」より、2022年6月15日に、本ブログに移植しました。なお、本文を加筆修正しました。

補足および回想

上記記事は、当事者間売買の話があり、相談に応じたときのことを記しました。

記しきれてないことを追記します。先の記事本文の結びですが、実体が初めから共有だったのであれば、登記もそのように更正をすべきであろうという見解を述べました。それにしても登記申請には、登記上権利が縮減してしまう人を申請手続上の義務者、新たに共有者となる方を権利者として、双方が共同して申請するのが原則です。故に一方当事者からの申し出だけでは、登記を申請することができないのです。

その当時のこと

当時の回想を改めて思い返すと、相談者の態度は、摩訶不思議なものでした、よく考えると、相談者一人ではとても決められることではないであろう契約内容までを語り始めたと思ったら、不動産の評価さえ確認していなかったり、こちらが質問すると的を射ない回答が多くて、なんだか身勝手な行動をしているだけのように感じました。こちらが売主を確認したいとお願いしたところ、今は会うことはできないニュアンスの回答をし、近日中に書類を揃えるから登記（申請）をしてほしいと言い寄られたため、相談を打ち切った、という次第でした。

真相は藪の中にあるかも確認できませんでした

結局、その事案は、なぜか相談者は、「自分でやるから問題ない。」とわざわざ電話を入れてきたのですが、その後どうなったかは、謎が深まるばかりが、真相は藪の中にあるのかさえもわからないままです。

本ブログ記事で、相対取引と登記申請に関することをのちに記そうと思います。

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