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不動産登記申請

権利証(登記済証,登記識別情報)のこと

こんにちは、電話による問い合わせがあり、以前から何回か取り上げているテーマだろうと思っていたのですが、どうやらそうでもなかったようなので、注意喚起を促すために改めて記そうと思います。

権利証は再発行されない

はい、「権利証」と俗世間では、言われていますし、時折、法務局内部職員の方からも、「権利証」という言葉が出てくることもあるのですが、この権利証は、平成15年改正前の不動産登記法に基づき不動産の権利に関する登記で、所有権をはじめ、地役権以外の登記することができる制限物権に対して初めて取得したときに交付されてました。なお現行不動産登記法では「登記識別情報」がいわばその役割を引き継ぎましたが、平成15年改正不動産登記法に基づき当該法務局(登記所)がオンライン庁に実施される前に、交付していた書面としての「登記済証」と言われる書面のことを一般的に指しますが、「登記識別情報」も含めて、広義に「権利証」を指していることもあります。

さて、小見出しに記したように、この「登記識別情報」または「登記済証」は再発行はされません。特に登記済証は、世界で一通しか存在しない書面と言え、希少価値?!?という点では、重要なものと言えるかもしれません。やや話が逸れましたが、この「登記済証」「登記識別情報」は、再発行、再交付、再送付を受けることができない大きな理由は、法令に救済措置に当たる規定が存在しないからです。規定が存在しない以上、たとえ真の登記権利者からの申し出があったとしても、その申し出に答えて再交付・再送付する規定の法令が存在しない以上、登記官が、「気の毒な方ですね。」と内心思っていても、再交付・再送付できないのです。

紛失した経緯にご留意

さて、「登記済証」「登記識別情報」を紛失した、在り処も含めて失念してしまったという理由で、よく問い合わせをいただき、「どうしたら良いですか?」、とよく聞かされますが、その紛失した理由がとっても大事なことだと考えられます。

特に、金庫に入れていたのに、ある日、中身を確認したら何も入ってなかったということもあるようです。もしもその金庫について、施錠や鍵や解錠するためのダイヤルの管理が適切にされていたのなら、盗難の可能性も考えられるので、民事上不利に扱われないために、警察に対し盗難被害届および不動産の管轄法務局に対し不正登記の防止の申し出の手続きを行いましょう。
まず、警察への盗難被害届ですが、刑事上の取り扱いを適切に対応してもらうための制度であり、直接不正登記の防止に寄与するものではありません。しかしながら真の所有権登記名義人が、その盗取された権利証を使われて登記申請がなされたとき、被害を被っている蓋然性を持たせ、後に発生するかもしれない民事上の紛争(窃盗犯に対する賠償、所有権を主張する第三者からの否認し、自己への所有権回復のための証拠の一つとして事実を積み上げるため)への対策を講じるためです。
不正登記の防止の申し出は、真の登記名義人の預かり知らないうちに登記申請がなされることを防止するための制度です。詳細は別の記事に記そうと思います。

耳を疑う事実でした

先日、電話で問い合わせを受けた事案は、様子が違っていました。それは、金庫の鍵は、本人にすぐにわかるように金庫の近くに保管し、ダイヤルの設定も、ご自身が備忘的な意味を込めてメモしたものを金庫に貼り付けておいた、とのことでした。
これでは、確かに金庫としては機能を搭載しているのですが、その機能を全く働かせていない貴重品を入れる保管庫に成り下がっているように思いました。この状況では、さすがに盗難被害届を提出する際に、その経緯を尋ねられ、事実を話したところで、被害が出て当然と叱責されることもあるかもしれません。もっとも「権利証」がなくなった事実は変わらないので、おそらく受理されるのだろうと思います。もちろんこの事案でも、先に記したように、警察への盗難被害届および法務局に不正登記の防止の申出をすることをお勧めします。

高齢社会を迎え

この権利証の紛失のこと、実は取引決済でもよく耳にすることがあります。最近では、親子二代に渡って取引に関与する場合、親御さんの名義に関する不動産の権利証について、紛失しているというケースです。特に高齢者となり、認知機能が低下し、判断能力も衰えてきて、大事なものが常に気になる心配性な方や盗られ妄想の傾向のある方だと、大事なものを確認してはその時々に自分にとってその時点で大事な場所に仕舞ってしまい、後にその仕舞った場所を思い出せなくて、紛失してしまう事案があるようです。またそう言った不都合を解消しようと、親族の方が、介助(と親族の方は思っているようです)して、貴重品を保管していたところ、本人の預かり知らないところで紛失していると誤認し、警察に被害として届け出ていたという事案など、笑えるようで笑えない事実もあるようです。

登記識別情報の失効制度

先の記載は、主に「『登記済証」の紛失」に重視して記しましたが、「登記識別情報」については、もう一つ、対処方法があります。その方法は、登記識別情報の効力を失わせてしまう制度である「登記識別情報の失効制度」です。

ただこの失効制度も、一度失効させると再度の登記識別情報の効力を復活させる制度は、準備されてはいません。事前通知制度や資格者代理人による本人確認制度等の代替手段を用いて、対応する必要があります。

ご留意を

くれぐれも、登記済証、登記識別情報について、紛失、失念することがないようご留意願います。

司法書士 大山 真 事務所
事務所: 千葉縣白井市冨士185番地の21
電話: 047-446-3357
 

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不動産登記申請 事務所より 民事信託・遺言・後見・相続

相続による登記のこと

こんにちは、今回は、「相続による登記のこと」を記します。なお、実際の相談により聴取した事実を元に記しています。なお、今回は、力を入れて記したので、長文となりますので、ご了承ください。

唐突に「登記識別情報」が送られてきて、何のことだかわからなかった

お客様から、よくわからないことがあるから相談に乗ってほしいと、要請を受けて相談に応じたときの第一声でした。

ところで「登記識別情報(通知)」とは

登記識別情報とは、所有権の取得に関する登記を受けた方を対象に法務局から所有者(取得した権利が持分ならその共有者)に通知または交付される情報または書類のことです。後の不動産の処分(売却、担保権の設定)をする際に、登記申請時に提供または添付し、審査時に、本人の実在性および当該登記を実行したことによって現登記名義人の登記を失うまたは現時点での所有権に対して登記上制限が加わることの意思を確認するために必要な情報として位置付けられています。

なぜ、登記識別情報通知を入手したのに、不可解なのか?

相談者は、「登記申請の依頼(委任)をした覚えはない。」とのこと。それにも関わらず、登記識別情報が、登記申請を代わって対応したと思われる司法書士事務所から送付されたとのことでした。なにが問題なのか、もう少し丁寧に事実関係と登記申請手続について見ていくことにしましょう。

事実関係

母親が亡くなり、相続手続きをしなければならない。

相続人について

亡くなられた母親の相続人は?、相談者以外に姉が一人いて、相続人全員で二人だけでした。二人とも年齢は75歳以上でした。

共同相続人間のやり取り

相談者宅に、姉から連絡があり、訪問したいとのこと、相談者も来訪する趣旨について薄々気がついていたので、受け入れることにしました。

来訪日当日に、何と、姉一人だけではなく、なぜが司法書士も同席したそうです。その司法書士の席の前のテーブルには戸籍謄本の書類の山が築かれ、請求書らしき金額の説明が記された書面を相談者に見せたそうです。そうして、相談者にとっては、内容がよくわからない書類に、署名をさせられたようです。

そのような態度も含め、あまりにも唐突な対応であり、相談者は驚き、話の内容(前提となる事実関係や事情)が相談者の想定していたこととはかけ離れていた内容であったため、姉と司法書士に対し、相談者宅から引き取ってほしい(退去の)旨を告げ、そのときは、物別れとなったようです。

なされてしまった登記そして登記識別情報通知の送付

そうして約一ヶ月ほど歳月が流れ、上記に記された「登記識別情報通知」が同封された書類が送付されたとのことでした。

登記申請手続の要件

登記申請手続を見ていきます。実のところ、相続を原因とした所有権移転登記申請手続ですが、大きく二つの事象が存在します。

遺産分割等が完了し、所有権の帰属が明確になった後にする相続登記申請

こちらの方が、想像できると思います。いくつか残された遺産のうち、不動産所有権の帰属をどちらの相続人とするのかを決定した上で、登記申請手続に挑んでいると考えることができます。ただし、この場合は、協議によりやはり法定相続分を反映された共有持分で持ち合うことで合意がされていない限り、相続人のどなたかが、当該不動産の権利を法定相続分よりも多く取得する事象となり、そのことを証拠づけるための書類に記名または署名および実印で押印、押印されている印鑑が実印であることを証拠づけるため、印鑑登録証明書を添付する必要があります。

自らの相続分保全のための相続登記申請

この謂わば保全のための相続登記申請と記しましたが、今回の事案のように相続人が複数存在する場合でも、相続人のうちの一人からでも、法定相続分に基づく登記申請はすることができ、そして受理されます。確かにこの方法でも、当該申請は受理され、登記簿にもその旨が登記簿に反映されるのですが、登記が完了したことに伴う、登記識別情報通知の送付または交付の対象者は、実は実際に委任状を代理人に提出した人物のみ申請行為に及んだ者のみに対して、登記識別情報は、通知または交付されます

申請行為に及ばなかった相続人には通知も交付もされない

反射効ということではありませんが、法定相続分に基づく登記を申請した場合、登記申請のため委任状を代理人に提出しなかった他の相続人、登記申請行為に及ばなかった相続人には、登記識別情報は、通知も交付もされません。すなわち保全のための法定相続分に基づく登記申請をした場合、登記識別情報を持っている相続人と持っていない相続人が存在することとなります。

そもそも問題点は?

さて事実関係と相続による登記申請手続きを見てきましたが、そもそも何が問題なのでしょうか。

対応した司法書士がとった行動について、相談者からの話と相談者宅に司法書士事務所から送付された登記識別情報通知からわかることは、相談者が委任する意思もないのに、なぜか委任状が作成され、登記申請行為に及んだことです。このことは、有印私文書偽造罪の罪に問うこととなりますし、考えようによっては、公正証書原本不実記載罪の罪に問われることにもなります。

事実関係と権利関係が合致していれば登記は問題ないのか?

事実関係および現状の権利関係ならびに登記に公示されている権利関係は、公示上は確かに反映されていると言えなくもないです。しかしながら、相談者は、登記申請手続の行為は及んでいないにも関わらず、委任状が作出されている事実は無視できないものであると考えます。

売買の事例での最高裁の判例から

随分古いものですが昭和35年1月11日の最高裁の判例があります。この判例は、司法書士試験でも取り上げられている有名な判例です。この問題点は、確かに当事者間で取引が行われ、所有権は、売主から買主に移転したにも関わらず、売主が登記申請に協力してくれず、買主が書類を偽造して登記申請し、登記がなされてしまった事案でした。この場合は、公正証書原本不実記載罪に該当します。

相続を原因としての登記の問題

さて、上記の売買の場合は、明らかに違法と言えるのですが、相続を原因とした所有権移転ではどうなのか?同列に扱って良いのかという問題はあるにはあります。以下、見ていきましょう。

  1. まず、共同相続人のうちの一人からする法定相続分に基づく登記は、先にも記したように、保存行為として認められます。
  2. 一方遺産分割等がなされ、不動産だけに限って見てみたとき、法定相続分とは違った権利関係となる遺産分割協議がされているにも関わらず、法定相続分の登記がされてしまった場合は、問題があると考えます。民法の規定には、「遺産の分割の効力は、相続開始時にさかのぼる。」とあり、故に、遺産分割によって単有になった権利関係を、相続があった日で「相続」でもって登記されることとなります。
  3. また、一旦は、法定相続登記をして、後日、遺産分割協議によって単有となった場合は、遺産分割協議が成立した日を掲げて、「年月日遺産分割」として登記申請することとなります。この場合、事実関係は如実に表れているのですが、実務的に申し上げると登録免許税の税負担が余計にかかってしまうため、法定相続分に基づく登記申請はすべきではなかったとも言えます。

登記簿上では、どの経緯を辿り相続登記がされたか判然としない。

これまで見てきたように、実は、登記簿上では、どのような経緯により相続による登記がされたのか、判然とはしません。そして、今般の民法改正により、このことに限らず、他の諸原因によって法定相続分よりも多く取得した持分について、対抗関係の整備がなされ、登記等の対抗要件を取得しなければ、第三者に対抗できないこととなりました。ただ危惧することは、法定相続分の登記は、権利の保全として重要な登記として認められる反面、そのことに乗じて、他の共同相続人により、勝手に持分を処分されてしまう可能性を誘発することとなりうるのではないかと感じます。

一方、法改正により、施行予定である相続人による登記の届出の活用がもしかしたら、不可抗力的に、明るい活用が期待されるようにも思われます。それは、取引に入る相続人ではない第三者が、届出登記を見て、まだ相続の手続きが終わっていないことを外観上知ることができ、その上で、法定相続分の登記があった際、背信的悪意者以外の第三者は対抗関係によって、持分取得の権利を確定的に主張sルことができることとなります。

一つの結論として

今回の相談者の言い分が事実であるとすると、対応した司法書士の本人確認について問題があるように思われます。一義的には、法定相続分に基づく登記がされただけであり、実害はないと考えられますが、他の共同相続人として相談者が容認している事実さえも存在せずに、署名してもらう書面の意味や趣旨について、丁寧な説明をせずに、ただ署名押印がされた書面だけでもって、登記申請に関する代理権について授権があったとは考えられず、いわば強引は委任契約があり、その委任による代理に基づいて登記申請を行ったことは、もはや正当性を主張する利用にもならないと考えます。

相続人の高齢化に伴う、注意喚起として

高齢社会となって、相続人も高齢になり、その意思表示について、本人の真意に基づいたものかどうか、いくつかの相談を受けていると本人確認がずさんな対応が見受けられる司法書士同業者が存在することも事実存在しています。

こうして記していると、もはや振り込め詐欺と同等に本人確認を受ける高齢者も意識を持った方が良いのではないかと思ったりしています。

自分の意思に基づかない登記がされてしまっていること、これは何も登記を失うことだけではなく、委任した覚えがない、自身のあずかり知らぬところで相続登記の申請人として登記申請がされてしまっていることももしかしたら、留意しなければいけないと思います。

千葉県北西部のとあるヒマワリ畑です

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司法書士 大山 真 事務所
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