登記上の住所・氏名は現在と同じ？
不動産を取得してから相当の歳月が流れますが、いざ登記簿を確認すると登記したときの住所・氏名のままであることに気がつかれると思います。
「登記上の住所」という言葉
さて電話による問い合わせでよくあることですが、一般の方とよくすれ違うこととして、「登記上の住所」という言葉が出てきた際に、実のところ、よく理解していない事象が見られます。さて「登記上の住所」とは一体なんなのでしょうか。
登記簿上に記された名義人の住所
ズバリ「登記上の住所」とは、登記簿上に記された登記名義人の住所のことを、言っています。
住所変更、氏名変更の登記が必要な事案
よく遭遇する事案として抵当権抹消登記申請時に、登記上の住所氏名について、現在の住所氏名を変更したことによって違っている場合は、別途、所有権登記名義人氏名住所変更の登記申請が必要となります。
実は、義務化されます
ところで、この住所および氏名もしくは名称の変更登記申請も令和8年4月1日より義務化されます。
条文の規定をよく見ると、総則として第64条では、「登記名義人が、単独で申請することができる。」とあるわけですが、新法では、さらに「第七十六条の五 （途中省略）…所有権の登記名義人は、その変更があった日から二年以内に、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記を申請しなければならない。」に規定されています。第64条の規定だけをみると、「…申請できる。」とあるので、いつでも良いと考えられますし、記事を記しているときは、改正法施行日前なので、確かにそのとおりですが、令和8年4月1日以降は、所有権の登記名義人については、住所氏名の変更については、登記申請の義務が課されることになります。
ところで、住所氏名の変更をどう調べれば良いのでしょうか？それは、住民票の写し、戸籍の附票、場合によっては住民票の除票、戸籍の除附票でもって調べることができます。
戸籍附票・住民票除票の保存期間
住民票の除票、戸籍の附票の保存義務の期間が、令和１年６月２０日より、150年になったため、その施行日以降の住所遷移の情報を遡ることができるといえばできます。もっとも平成25年6月19日よりも前の日付の段階の住民票の除票・戸籍の除附票を既に廃棄してしまった自治体もなくはないので、それ以前に取得した不動産を所有し、登記もされていて、住所の移転を転々と繰り返していた場合は、必要関係書類が揃わない可能性もあり得ます。
必要関係書類が調わないとき
住所氏名の変更登記申請をしようと思っても、必要関係書類が調いそうにないと感じる場合は、当事務所をはじめ、最寄りの司法書士事務所までお尋ねください。資料集めをした上で、法務局に申請をご自身ですることは、負担が過度になり、あまりお勧めできません。なぜなら、住所が、公文書で繋がらない場合は、ご自身が所有者であることの蓋然性を担保するまで資料を収集・添付し、場合によっては、上申書を作成した上で、申請に挑まなければならない事案だからです。
厳格に考えると、住所・氏名の変更登記申請でも、申請に該当する不動産や権利が、申請人たるご自身が真正な所有者権利者であり、その正当なる権利者から出た申請であることを担保することと、住所氏名の変更があったことを証明するために、添付書類が存在意義があります。
終わりに
最後に、取引決済に関連したことを記しますが、住所・氏名の変更登記も連件申請で取り扱いますが、実は順番としてはほぼ一番初めに申請する体制で事件を扱います。その一番目の住所氏名変更登記申請に問題が生じると、残りの全ての抵当権抹消・所有権移転・抵当権設定等の登記申請手続きも頓挫することになり、実は、住所氏名変更の事案はとっても実務では取り扱いは、当事者が想い抱いているよりも、申請代理人は慎重に取り扱っています。それほど登記上の住所氏名の取り扱いは難しいことがわかると思います。
抵当権抹消登記申請に関する相談を承ります
司法書士 大山 真 事務所
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