こんばんは
2月に入りました
いかがお過ごしでしょうか
この記事を記している2月4日は立春ということで 日中は比較的寒さも和らぎ 過ごしやすく感じました
さて 先日の投稿の続きを記したいと思います
賃貸借契約の契約期間満了を迎える前に その契約の更新とするのか終了および再契約とするのか 気を付けなければならないことがあると記しました
ズバリそれは「他の権利との対抗関係」のことです
借地権を考えると 借地借家法の規定は 借地上の建物を保護することが趣旨であるので 担保権よりも自らの建物に関する登記が先になされていれば 土地についての地上権または賃借権の登記がされていなくても 建物所有者は、競売によって買い受けた者に対して 権原に基づいて 土地を使用収益できる地上権または賃借権を持っていることを主張することができます
そうすると 既存の賃貸借契約を継続させた方が 借主の保護という観点からは問題ないと考えます もっとも 貸主側にとってみると 土地の活用についての柔軟性は失われ 思い直したとしても すぐには 自身の直接占有に戻すには 難しい場合が少なくありません
やや論点がそれてしまいましたが この賃借権の対抗要件ですが、 更新ならば存続します ところが契約を終了して 直ぐ様 再契約をとした場合 契約が終了している以上 既存の契約に基づく 対抗要件は消滅してしまいます そして再契約時に新たな対抗要件が付与されるわけですが 事実上 既存の担保権等の順位が繰り上がってしまうことと同じこととなるわけです
もしも 賃借権が第一順位であって 担保権よりも順位が優先するならば 普通賃借権であれば 賃借人は 更新による継続を考えた方が良いという結果になります
