カテゴリー: 事務所より

こんにちは。問い合わせをいただき、面談に応じると、対応に苦慮することがあります。

もっとも苦慮する事案は、「名義だけ、変えて欲しい。」というものです。

登記名義人の名義が変わったとは？

それでも所有者その人が、「結婚・離婚・養子縁組」により、氏名が変わった事実であれば、それは「名義が変わった事案」であるので、間違いなく名義だけ変えて欲しいという要望に応じることができます。

しかしながら、先の記事にも記しましたが、現在所有権登記名義人を持っていると思わしき方から、「名義だけを変えたい。」と言っているのは、「現在所有権登記名義を持っているが、他の方に、名義だけ替えたい。」というものです。

実体が則しているのか否か？

この「名義だけ替えたい。」という文言ですが、この文言から、想像できることは、「実体も、所有権は、自身から他者に移転したので、（先生は）登記申請手続についてだけ、対応してほしい。」という依頼が考えられます。もう一つは、「実体は、所有権は私のところに留保したまま、登記名義だけ他者に変えてほしい。」というものです。

大昔の話

現行の不動産登記制度は、平成17年3月7日の改正施行によって、運用されているのですが、遅くともそれよりも前の時代では、先に取り上げた後者の事案の「名義だけ替えたい」という要望に対して、もしかしたら当時の専門職も対応していたのかもしれません。もちろん今日の執務上の取り扱いでは、依頼に応じることができない事案となります。なぜなら、登記名義を受ける方の本人確認がなされていないからです。

名義だけ替えて下さいという要望

不動産登記法改正前当時の制度を振り返ると、当時も登記申請時に「原因証書」という書面を添付していました。ただ「原因証書」の添付ができない場合は、申請書副本を換わりに添付しました。この「原因証書」「申請書副本」は「登記済証」を作成するための書面という目的の側面も兼ね合わせていました。もちろん「原因証書」の添付がなされた場合は、原因証書に記載された内容も確認はしていたようですが、原因証書の添付できなければ、「申請書副本」の添付で以って換える仕組みがある以上、書面による審査は、現行制度と比べると緩慢なものだったかもしれないと想像されます。

では、当時の制度において、「名義だけ替えてほしい」という要望について、当時の専門職は、どうしていただろうか？とふと思うことがあります。もしかしたら対応していた専門職もいたのではないかとふと思ってしまうことがあります。なお法務局の照会に対する回答や補正対応での応答で、時折、「登記はとおる」という文言を聞くことがあります。この意味は、書面上（内容も含めて）不備がないため、（真実がわからないが、）登記申請は、受理される。という意味があり、さらに（「後で問題になり、刑事罰（公正証書原本不実記載の罪）の対象となってもしりませんよ。」）という意味も含まれています。

テレビドラマで、トリッキーに登記制度の趣旨を捻じ曲げ、ストーリー展開される作品がありますが、その影響もあるのでしょうが、往年の相談者ほど、「名義を替えたい」という文言をよく用いられているように感じます。

もしかしたら、2,30年前に、上記のような事情でもってして依頼していたら、対応していた専門職は、いたかもしれませんね。当事務所は、先の不動産登記法改正施行後に事務所を開業したので、対応するもなにもありませんが、事実が確認（もちろん本人確認も含む）できなければ、対応は絶対にしないことを執務方針としています。

冒頭に戻りますが、時折「登記名義だけ替えてほしい」という事案について、時代を遡って、他の同業者に依頼されたらどうですか？もしかしたら対応してくださるかもしれませんよと言って、依頼に対し辞退するつもりです。

登記の原因の事実を確認証明する必要があります

現行の不動産登記制度下では、登記の原因の事実を証明する必要があります。先の改正で、この登記原因証明情報は２つの例外を除いて、その証明した書面を添付する必要があります。この登記原因を証明する書面は、事実があったことを当事者が法務局に対して証明する性格を持っています。この書面の義務づけにより、より実体に則して登記が実行されることが担保されて、不実の登記が完全になくなったわけではありませんが、だいぶ減ったのではないかと考えられます。なお、登記原因証明情報の添付が不要である２つの事案は、「所有権保存登記」、「民事保全法に基づく処分禁止の仮処分の登記に遅れる登記の抹消登記」であることを付言しておきます。

次回は、権利証がないときの対応について、記したいと思います。

不動産登記申請の相談を承ります
司法書士 大山　真 事務所
TEL: 047-446-3357

こんにちは、今回は、事務所近隣であったことを記します。事務所近隣で独居の高齢者のお宅に、屋根の修繕業者が、訪問セールスに訪れたそうです。

鉄塔に登り、上から見ていたら、お宅の屋根瓦が位置ずれを起こしている。このまま放置すると屋根から雨漏りをする危険性があるかもしれないと、冒頭に説明があったようです。

そのお宅の近隣には、確かに送電線の鉄塔が存在し、高齢者は、確かに作業をしていた気配はあったが、その方々だったかどうかわからないとおっしゃっていて、鉄塔に上がって作業ができる業者かどうかは、そのときは、業者の名刺も見ることができなかったので、ひとまずは相手の言っていることを疑うことは、時期尚早だと私も判断しました。後にその判断が誤っていたことも判明しますが後に記します。

私は、突然、高齢者から呼び出しを受け、話し合いの場に顔を出し、聞いてみると、上記のことを業者から告げられ、屋根に上がらせてもらい診てみたら、一番高いところの屋根瓦がずれている、瓦を止めている針金も腐食していて、直すことが必要、と説明がありました。

先の説明だけでは状況が掴みきれなかったのですが、私が突然現れたことによって、受注が難しいと判断したのか、「作業が完了した後の不具合について担保できない。」、「当社は、大手ゼネコンから下請けで仕事をしていることが常であり、通常は応じられない。」と 営業行為の常套句からはかけ離れた言葉を並べ立て、いったい何しにきたのかという疑念を抱きました。

全てを疑うことは、時期尚早かもしれないし、もしかしたら事実かもしれないと判断し、では見積もりをお願いしたいと言って、一週間後に再開することになりました。

一週間後の再来、お断りしました

見積もり提示を受ける日を迎え、定刻になっても業者は現れず、指定した時間から45分遅れること、私も高齢者のお宅から引き上げようかなと思っていたときに、その業者が、再び現れました。見積もりを持ってきたと言い、高齢者が、「身内に業者がいて…。」と話を切り出したら、「では、その業者にみてもらってください。その業者から見積もりを入手していただいて、その上で、こちらも同席の上で、こちらが準備した見積もりを提示します。」と業者は、言いました。要するに詳細は、見せないということでした。ただ金額だけは、提示を受け、具体的な工期も決めた上での金額ですと言い放ったので、こちらは、高齢者にとって、簡単に支払える金額ではないので、今すぐに、注文することはできない、確認することが必要です。と言ったところ、それでも見積書の詳細は見せることはできないと言われました。

その高齢者は、断ることありきで話を切り出したかったようでしたが、まずは見積もりをみて、それから注文するかどうか決めれば良いと思っていた私は、なんだか 残念だなと思いましたが、高齢者が意思を表示した以上、お断りのダメ出しの一言、「ではお引き取りを！」と発言しました。その発言を受け、それまで穏やかに発言していた業者が血相を変え、「あんたに話をしてるんじゃない、〇〇さん（高齢者）その人と話をしてるんだ。」と言い放ったので、こちらも「私は、この人から全権委任を受けている。」、業者は、「こちらは、〇〇さんと（直接）やりとりをさせてもらう。」と言い張ったので、こちらは警告のつもりで、「だから、全権委任を受けている。」と再度強く言ったところ、本当に間が悪くなったのか、業者は、「では、〇〇さん、連絡くださいね！」と負け惜しみのような挨拶をして立ち去って行きました。

事情に漬け込んですり寄ってくる

再度、高齢者に、ことの顛末について確認したところ、その業者は、二人組でやってきて、上記のような冒頭の説明をし、確認に３千円と言われ、少額だから大丈夫だろうとおもって、業者が持参した長梯をかけさせ、自身は登ることもなく、業者だけが屋根に上り、写真を撮って降りてきて、やはり曲がっているから修繕が必要、作業に数十万円かかるという説明があったようです。金額を上昇に対し驚いたことと追加作業が生じるかもしれないと感じたのか、怖くなり、冷静になってこのことを判断したいため、私を呼び出したというものでした。

確認のために３千円の費用の話、確認後数十万円の費用がかかると言われたことは、２回目の業者訪問し立ち去るまでに聞かされていたわけではないため、そんなやりとりがあったことが、後で聞かされたことに衝撃を受けました。

鉄塔に登れる権限は？

よくよく考えると、訪れた業者は、私が接触したときに、鉄塔に登ってそこから眺めていたら、気になったので声を掛けたとのことでしたが、訪れたときの風貌は、東京電力の関連会社特有の風貌からはかけ離れ、住宅建設時の鳶職の格好をした職人風の男と現場監督の作業着をきた男の出で立ちであり、そのことばは信用に値するだろうかと疑念を抱きました。たまたま名刺を業者は残していったので、調べてみると、屋根葺および建物外壁の塗装を手掛けている数年前に法人なりしたと思われる船橋市の業者でした。そうすると送電保守に関わっている説明とはかけ離れた事業を展開をしており、もはや冒頭に説明を受けた言葉に信憑性は担保しないと判断しました。

業者が立ち去った後、高齢者は、改めて断る発言をしっかりして、ご自身の気持ちに決め打ちをしたいと言っていましたが、嘘をついている業者に対してまで、ご自身の心情だけで曖昧にしている気持ちに整理をつけるために、電話して連絡することは、適切ではないと助言しました。気持ちは分からなくもないですが、お互いにとって無意味なことをすることは時間の無駄であり、言い放ったところで、虚しさが漂うだけですよ、そんな時間を過ごすくらいならもっと楽しいことをなさったらどうですかと助言しました。

ご留意を

近頃、作業に関する業務の訪問セールスが流行っていて、費用について説明不足、見積もりから注文を急がせるように仕向ける行為、そもそも所有者自身が容易に確認できないことに漬け込み、強引な営業を仕掛けてくる行為が多発しています。

同業者と話をしましたが、もはや知り合いの業者にしか、怖くて頼めないという意見で一致しました。

それから、当職が感じたことですが、やはり高齢者にとって普段から近所付きあいが大事だと感じます。特に長くその地に住み続け、お隣さんと信頼関係が築けているのであれば、よく分からない通りすがりの業者がやってきたとしても、お隣さんや近隣の頼れる地域の人たちに業者訪問時に声をかけ、自身が置かれている状況や判断は適切なのか、客観的に緩やかにみてもらえるだけでも、随分違うと思います。訪れた業者がどのような人なのかを客観的に冷静になって判断することもできるはずだと思います。

後見に関する相談を承ります
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