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不動産登記申請 事務所より

残念な訪問者(親子)

こんにちは、久しぶりに残念な方々にお会いしたので、その顛末を記し、当事務所としてお願いを記しました。

面談前の電話

前日に、相続の相談をしたいとのことで連絡があり、電話越しでは、「夫が死去し、私(妻)と息子(妻と被相続人の間の子)が、相続人であること。私(妻)が、相続した。」とおっしゃっていたので、では息子さんとは、お話ができているのですね?と問うたところ、「息子も面談に同席した方が良いでしょうか?」と問われたので、どちらでも、と案内しました。

面談時の息子さんの発言より

いざ面談になり、その親子が席をつき、挨拶を終え、早速資料を見せて欲しいと切り出した際に、妻は資料を出している傍で、息子が、「いくらかかります? 相場は? 一般的な相続で難しい手続きではないと思うので 法務局に(自ら)行って手続きしようと思っています!」との御発言!?!?! がありました。

その発言を受け、「事案と依頼内容によって見積金額は変動します。相場とおっしゃいますが、報酬基準制度は撤廃されていますし、もし報酬基準を設けたとすると合法的なカルテルとなり、今日の社会になじまないものであります。みなさんそれぞれ一般的だとおっしゃいます。予算はどれくらいとお考えでしょうか?」と問うたところ…

「安けりゃ頼みますよ 安けりゃ。」とおっしゃいました。当職から「ご自身で申請をなさるということですので、どうぞ! 面談終了です。」と宣言し、面談を打ち切りました。

問題点として

相続人間で意思疎通が図られていなければ登記はできない

面談の態度から、親子間の意思疎通が図られておらず、相続した不動産の所有権の帰属も決まっているようには到底思われないため、相対立する共同相続人が同席して、面談を受けることは、もはや適切ではないと判断しました。

見積が欲しいならば情報提供と依頼内容の明確化が不可欠

時折、費用見積は画一的なものであると勘違いされますが、依頼内容が最終委任事項である登記申請代理は決まっていますが、それ以外の依頼内容が千差万別なため、何を依頼したいのか、どの程度・規模の財産が被相続人から相続人に帰属するのかによって、見積金額が異なります。
遺産分割協議が不要な相続人が一人である場合もあれば相続人が数十人にわたる事案、遺された財産が生計の基礎としていた建物(自宅)とその底地のみの事案もあれば、多数の不動産が相続財産の対象な事案もあります。故に聞かなければわかりませんし、資料を拝見しなければ見積もりを出すことでさえ難しいのです。

このことは、再三にわたり、当ブログや他のメディアでも、指摘していることですが、いまだに、ご理解いただいていないことがとってもとっても残念でなりません。

法務局に過度の負担をかけないように配慮をお願い申し上げます

ご自身で申請するのは構いませんが、法務局に過度の負担をかけないように配慮をお願い申し上げます。法務局の姿勢も、現在は、「登記『相談』」ではなく、「登記『手続案内』」とコンセプトが変わりました。この背景には、事務負担の軽減がありますが、人員の削除も大きな課題があります。事務負担の軽減の話に戻りますが、その昔は、既存の申請に対する審査業務に対し、割って入って相談に対応していたわけですが、審査手続の迅速化を図るために、「登記『相談』」から、「登記『手続案内』」とコンセプトが変わりました。
 時折、法務局の登記申請の受付で、申請をするでもなく、カウンター越しで矢継ぎ早に、質問をする方を見かけますが、じつのところ、受付で対応されている職員は、法務局に入局したばかりの新人さんが大多数で、後ろの審査に当たっている職員に比べれば、知識も拙いものであり、彼らに責任はありません。彼らに課された責任は、受け付けた申請書に間違いなく登録免許税が納付されているかを確認し、間違いなく受けつけたどうか、くらいなものであり、ましてカウンター越しで聞かれた質問に対して答える義務もありません。

調べてご自身で申請するなら図書館の利用を

ご自身で申請するなら、法務局にいきなり出向くのではなく、まず図書館で関連書籍を熟読し、知識を備え、ご自身なりに実体上の問題を解決してから、法務局に出向くことをお勧めします。ありがちなケースとして、どうしたら税金が安く済みますかと愚問を投げかける方がいらっしゃいますが、あくまでも実態があっての登記です。何か勘違いしていらっしゃる方が多く見受けられます。
 行政が民事上の問題については不介入であることは自明なことであり、その発生した事実に基づいて納税の義務が生じるのかどうか興味があるのは、税務署、都道府県の税務事務所・市区町村の課税課であり、法務局ではありません。納税関係で強いていうなら登録免許税くらいなもので、資産課税に関連することは答えることは、(一職員が、個人的に知っていたとしても答えることが)できないのはいうまでもありません。

最後に

その親子ですが、息子が「自分で申請する。」と頑張って発言している傍で、妻から「そう言って、亡くなってからもう3年も経っているのにねぇ。」とぼそりとつぶやき資料をしまいました。結局二人の態度を見ていて、意思疎通が全く図られてはおらず、息子は忙しいことを理由に、手続きに非協力的な態度をとり、全く取り合う姿勢では無いと感じました。もしかしたら次の相続まで手続きをしないつもりなのかもしれないと勘ぐられてもおかしく無いなぁとふと思った次第です。

読者の皆さんも気をつけてくださいませ

相続の相談を承ります
司法書士 大山 真 事務所
TEL: 047-446-3357

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不動産の数のこと

こんにちは

先の投稿の「抵当権抹消登記依頼(1)」および「抵当権抹消登記依頼(2)」の記事から、特に不動産の数のことに焦点をあてた、動画をYoutubeに公開しました。

YouTube 動画 不動産の数の解説

問合わせ時の留意事項

抵当権抹消登記申請の代理依頼について、電話での問い合わせの際に、不動産の数の把握がなされていないと、事務所にて「登記相談」で受けざるを得ません。
御留意ください

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事務所:千葉県白井市冨士185番地の21

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抵当権抹消登記依頼(2)

こんにちは、今回は、抵当権の抹消登記申請手続の第一回目の続きを記したいと思います。

なお、第1回目の投稿をご覧になってらっしゃらない方は、以下の、引用先の投稿をご覧ください。

敷地権付区分建物の場合

さて、先の投稿では、一般の土地、建物のことを記しました。確かに、一般の土地、建物ならば、不動産の数を数えることくらいそれほど難しくはないのですが、「敷地権化された土地利用権が付された区分建物」が供された抵当権の抹消となると、ほとんどの一般の方は、わからなくなると思います。

そもそも敷地権化とはなんぞや?! と疑問が湧いてくるかもしれませんが、ここでは、端に抵当権抹消に焦点を当てて記そうと思います。

先にも記したように、建物は、その構造上、底地たる土地があるから存続するので、土地の存在が必要不可欠となります。ところが、土地の登記簿を入手しても、抵当権の存在どころか、所有権に関することも「敷地権化」された旨の登記があるだけで、それ以外は何も記載はありません。

敷地権と呼ばれるもの

それでも、実は土地について何らかの利用権(所有権、地上権、賃借権)が付されているはずです。実はそのことが、建物の登記簿に記されています。そのことがまさに「敷地権」と呼ばれるものです。

その敷地権ですが、実は一つとは限らず、複数存在することもありますし、種類も複数存在することもあります。

建物は建物でも、一棟の建物ではない!!

区分建物が対象の場合、今まで建物と記しましたが、この建物は、一棟の建物のことではなく、そのうちの専有部分を指します。

敷地権付区分建物の不動産の数

では、その敷地権付区分建物の不動産の数はどのようにカウントするのか。

答えは、建物の専有部分が一つおよび敷地権の数を合わせたものが、その敷地権付き区分建物についての不動産の数であることがわかります。

余談

ひと昔前は、解除証書たる書面について、金融機関は、その具体的な内容を記載せずに所有者に交付していたこともあり、その追記すべき内容について受任された司法書士が金融機関の指図のもと書面を完成させ申請をしていたこともありました。

今どうかというと、千葉県下では、随分前に、各金融機関自身により解除証書を記載する取扱いに切り替わりました。それ以外ではどうかというと、ようやく令和4年11月17日に法務省民事局より全銀協に対し、各金融機関に苦言を呈するかのように、通達が出されました。

金融機関の態度

もっとも、そのことで以って、直ぐに末端の金融機関に通達が伝わるのかというと、抵当権設定は、第三者に対する順位の保全という重要な要素があるので、真剣に取り組みますが、抹消では、今まではお客様だったが今後は預金者の扱いとなるため、終わったことにどれほど真剣に取り組まれるのか、今後その体質が変わるかどうか、眼を見張るものがありますね。

登記記録のこと

なお、e-Gov の法令検索に、「不動産登記規則 別表3の『区分建物である建物の登記記録』」に関することが 搭載されていましたので、参照URL を以下に記しました。是非ご参照下ささい。

https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=417M60000010018_20220401_504M60000010012&keyword=不動産登記規則#417M60000010018-Mpat_3

また、「別記第九号(第百九十七条第二項第三号関係)(敷地権付き区分建物に関する登記事項証明書のフォーム)」もありますので、ご参照ください。

https://elaws.e-gov.go.jp/data/417M60000010018_20230401_505M60000010006/pict/2FH00000055050.pdf

今回は、不動産の数と抵当権抹消のことを2回の投稿に分けて、解説してきました。
ところで、そもそも抵当権が消滅した理由や消滅する前に不動産の所有者の住所・氏名が変更していた場合、申請の際に影響があるのかどうかを記したいと思います。

担保権に関する相談をお受けいたします。

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不動産登記申請 事務所より 会社・法人・企業法務 民事信託・遺言・後見・相続 裁判事務

問い合わせ前のお願い

こんにちは、今回は、当事務所をはじめ、司法書士事務所に問い合わせる前の、留意事項を記したいと思います。なお、相続手続に関する問い合わせのみに、限定して記したいと思います。

他の共同相続人と話ができるようであれば、よく話し合ってからの来所をお願いします

以前、訪れた事例を記しますが、同居されている他の共同相続人と話し合いができる状況であるにも関わらず、話し合わずに複数で来所されたことがあり、面談時に、他の共同相続人から「自分で(手続きを)やります。」と宣言されました。初動において取られた態度から、当職としても相続財産たる不動産における所有権の帰属が確定していない以上、事件を受託するのは適切ではないと判断し、お断りしました。

見積を依頼するなら、見積るための材料(資料)の提示をお願いします

このことも以前ありましたが、見積もるに当たっての材料(書類)の提示がなければ、見積もることはできません。

また「相場は?」という言葉をお聞きしますが、市場で公開されているような事業ではありませんし、そもそも法令通達倫理等において報酬基準は撤廃されており存在しません。もっとも統計調査に基づいた過去の結果は存在していますが、当時の報酬額が今日において適切かどうかは、誰しも判断することはできません。

話を元に戻しますが、業務を遂行するに当たって、見通しが必要となります。その見通しをつけるための資料の提示を受けなければ、見積もることはできません。

参考に記しますが、相続に基づく不動産登記申請依頼であれば、固定資産評価額、相続関係を証明する書類が明確にならなければ、見積もることはできません。

登記申請手続きの前に、実体上の権利関係を証する書面の起案は別途費用報酬の請求が発生します

面談時点で、書面が充実していない場合、登記申請にかかる見積もりの前に、実体上の権利関係を確定させるための書面起案は、登記申請手続きよりも前に必要なことですので、登記申請にかかる費用報酬とは別に請求が発生します。

弁護士業、司法書士業は慈善事業ではありません

最後に、少々厳しいことを記しますが、弁護士先生や私たち司法書士は、残念なことに慈善事業ではありませんし、国家行政から資格により限定されている職業ではありますが、それ以上の保護を受けているわけでわありませんし、金銭的に、補助を受けて事業が成立しているわけでもありません。

法令実務に関する情報を入手するだけでも、他のお客様からいただいた報酬を元手にして、経費を払って仕入れています。時折勘違いをされて、相談は無料ですよね?とおっしゃる方がいらっしゃいますが、原則、相談料は有償です。もっとも事務所によっては、地域へのことを慮って、初回30分は無料で対応したりする当事務所をはじめ他の事務所さんでも存在します。それにしても、もともと相談は、無償で対応しなければならない根拠は存在せず、むしろ法令により、相談を受けることを生業とする規定が存在する以上、原則有償であることを、ご理解ください。

海岸にて

相続手続きの相談に応じます(白井市市内在住の方は、初回30分相談料無料)

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相続登記申請のこと

こんにちは

先の記事にも記しましたが、法務省民事局のwebサイトにて、相続登記申請に関する2種類のパンフレットが公開されたことに伴い、当事務所としても、そのパンフレットを確認し、解説と感想を Youtube にて、動画公開しました。

よろしければ、ご覧になってみてください。

youtube 動画

念のため、先に本ブログでも記した記事も引用します。

法務省民事局のwebページにて、相続登記に関するパンフレット公開を受けて

なお、相続登記申請について、ご自身では、難しいと感じていらっしゃる方を対象に、当事務所では、相談、代理申請で対応しております。

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